수원지방법원 2024타경11589. 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 4층403호 다세대 물건입니다. 감정가 149,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 51,107,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가의 34.3%에 불과하지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차인 여부와 인수금액입니다.

등기상 현재 말소기준권리는 2024.04.30. 동수원신용협동조합의 가압류 500,000,000원입니다. 2015.09.24. 설정된 하나은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 말소기준일보다 앞서 전입한 점유자들이 다수 기재되어 있으며, 특히 본건 403호의 성민선은 2023.09.14. 전입으로 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 확정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2024.04.30. 가압류가 말소기준

2015.09.24. 하나은행 근저당권 360,000,000원과 720,000,000원이 설정됐지만 현재 등기부에는 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이후 2018.03.23. 백남규가 소유권을 취득했고, 2024.04.30. 동수원신용협동조합의 500,000,000원 가압류가 현재 말소기준권리로 계산되어 있습니다. 2024.10.18. 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 등기입니다.

② 임차인·점유자 — 실제 기재 인원 17명

현황조사 등에 기재된 인원은 총 17명이며, 보증기관 대위·승계로 표시된 인원은 없습니다. 아래 인원 중 본건 403호 기재자는 성민선입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 51,107,000원 가정)

현재 회차 기준 동수원신용협동조합 채권 500,000,000원 중 예상배당은 49,787,074원, 미배당은 450,212,926원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 130,000,000원이며, 신청채권자 청구액은 929,778,087원, 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다.

④ 가격 판단 — 실거래보다 먼저 ‘실질취득액’ 확인

동일 평형 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 추세 수치가 확인되지 않아 이 사건은 실거래 대비 할인 여부를 계산할 수 없습니다. 따라서 감정가 149,000,000원 대비 최저가가 51,107,000원이라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

특히 배당 시뮬레이션의 인수 130,000,000원을 그대로 적용하면 현재 회차의 실질취득은 51,107,000원 + 130,000,000원 = 181,107,000원입니다. 이는 감정가 149,000,000원보다도 높은 금액입니다. 다만 앞서 본 것처럼 이 인수액의 임차인 호수와 본건 호수가 서로 다르므로, 실제 입찰 판단에서는 먼저 인수 적용 여부를 확정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 권선초등학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거지로서 제반 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있으며, 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2015.09.16.이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형, 북측 약 9미터 및 동측 약 7미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 315.8㎡, 공시지가는 2,402,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
• 환금성 참고. HomeNnoble은 19세대, 사용승인일 2015.09.16.이며 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 최근 낙찰금액·낙찰일은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 403호 성민선 보증금 확인. 2023.09.14. 전입, 2025.01.02. 배당요구가 확인되나 보증금·확정일자가 미상입니다. 인수 여부와 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
• 304호 홍선정 130,000,000원 대조. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수로 잡혀 있지만 본건 주소는 403호입니다. 호수·목적물 관계를 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 현재 계산상 기준은 2024.04.30. 동수원신용협동조합 가압류 500,000,000원입니다. 2015년 하나은행 근저당 2건은 등기부상 이미 말소로 표시됩니다.
• 낮은 최저가에 현혹 금지. 현재 최저가 51,107,000원은 감정가의 34.3%지만, 배당 시뮬레이션의 인수액까지 포함하면 181,107,000원이 됩니다.
• 매각물건명세서 원문 대조. 본건 403호 점유자와 각 임차인의 보증금·확정일자·배당요구·인수 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 선순위 임차인이 먼저다”

이 사건은 149,000,000원 감정가가 3회 유찰되어 51,107,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 현재 자료만으로는 ‘감정가의 34.3%니까 싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다. 본건 403호에는 말소기준일보다 앞서 전입한 성민선이 있고 보증금이 확인되지 않습니다. 여기에 배당 시뮬레이션은 304호 홍선정의 보증금 130,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있어, 그대로 적용하면 실질취득은 181,107,000원입니다.

결론은 가격 판단 보류입니다. 먼저 403호 임차관계를 확정하고, 배당 시뮬레이션에 잡힌 130,000,000원 인수액이 실제 본건에 적용되는지부터 확인해야 합니다. 그 확인 없이 낮은 최저가만 보고 응찰하는 것은 권리분석 순서가 뒤바뀐 접근입니다.