수원지방법원 2024타경11589. 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14, 경수대로409번길 17의 2층202호 다세대 물건입니다. 소유자는 백남규이고, 현재 등기상 말소기준으로 계산된 권리는 2024.04.30 동수원신용협동조합의 가압류 500,000,000원입니다. 이후 수원시 압류와 2024.10.18 주식회사 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 자체보다 점유관계입니다. 현황조사상 본건 202호에는 김만석이 2017.08.21 전입한 것으로 확인됩니다. 이 날짜는 말소기준권리인 2024.04.30보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 확정할 수는 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다. 보증금 규모를 모르는 상태에서는 최저가가 아무리 내려가도 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 2층202호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택 |
| 소유자 | 백남규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 50,078,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인일 | 2015.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 우선
2015.09.24 설정된 하나은행 근저당권 360,000,000원과 720,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2024.04.30 동수원신용협동조합 가압류 500,000,000원이며, 그 이후 수원시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 본건 202호를 다른 호실과 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김만석 | 202호 | 2017.08.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
현황조사에는 같은 건물의 201호·203호·204호·205호·302호·303호·304호·305호·401호·402호·403호·404호·501호·502호·503호·504호 점유자도 함께 확인됩니다. 그러나 경매 대상 주소는 2층202호이므로 다른 호실 임차인의 보증금을 본건 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 146,000,000원, 현재 최저매각가는 50,078,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 35,054,600원, 5회 유찰 시 24,538,220원입니다.
하지만 이 사건에서는 단순한 유찰률보다 임차인 확인이 우선입니다. 202호의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 현재 실질취득비용은 50,078,000원 + 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금의 구조가 될 수 있습니다. 그 보증금 자체가 미상이므로 실질취득가를 산정할 수 없으며, 유찰이 더 진행된다고 해서 실제 취득비용도 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당 (현재 최저가 50,078,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,301,404원 |
| 1. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 48,776,596원 |
| 미배당 | - | 451,223,404원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 1,301,404원을 제외한 48,776,596원이 동수원신용협동조합 가압류에 배당되는 계산이며, 451,223,404원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있으며, 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물로 사용승인일은 2015.09.16이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 9미터, 동측 약 7미터 포장도로와 2면이 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 315.8㎡, 공시지가는 2,402,000원/㎡입니다.
- 환금성. HomeNnoble은 19세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 현재 물건도 3회 유찰된 상태이므로 가격만이 아니라 임차관계와 매수층을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 임대차 원본 확인. 김만석의 보증금·확정일자·임대차기간·배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 전 인수 0원 금지. 전입일 2017.08.21이 말소기준일 2024.04.30보다 앞서므로 현재 판단은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 다른 호실 보증금과 분리. 홍선정의 130,000,000원은 304호 정보이므로 본건 202호 실질취득비용에 합산하지 않습니다.
- 3회 유찰 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 202호 인수 가능 보증금이 확인되기 전에는 실제 취득비용을 알 수 없습니다.
- 시세 확인. 동일 면적 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
- 배당 검토. 현재 회차의 가압류 미배당액은 451,223,404원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 중요한 것은 보증금이다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 146,000,000원에서 3회 유찰돼 50,078,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 본건 202호 김만석의 전입일이 2017.08.21로 말소기준권리 2024.04.30보다 앞서고, 정작 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계에서 매수인 인수를 0원으로 잡거나, 50,078,000원을 실질취득가로 보는 것은 위험합니다. 권리는 미확정, 실질취득가도 미확정. 3회 유찰이라는 가격 할인보다 202호 임대차관계 확인이 먼저입니다. 김만석의 보증금과 권리관계가 확정된 뒤에야 이 물건의 실제 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
