수원지방법원 2024타경11589. 대상은 수원시 권선구 권선동 소재 6층 철근콘크리트 건물의 3층 304호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정 이용상태는 건물 내 공동주택으로 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택이 함께 이용되는 형태입니다. 소유자는 백남규이며 2018.03.23 공유자 전원 지분을 이전받았습니다.

이 사건의 권리분석 핵심은 2024.04.30 동수원신용협동조합 가압류가 말소기준으로 계산되는데, 홍선정의 임대차는 그보다 훨씬 앞선다는 점입니다. 임대차계약일은 2022.05.13, 확정일자는 2022.05.26, 점유개시는 2022.07.01, 주민등록일자는 2022.07.04입니다. 이후 2025.03.18 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다

등기부의 2015.09.24 하나은행 근저당권 360,000,000원과 720,000,000원은 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2024.04.30 동수원신용협동조합 가압류입니다. 홍선정의 주민등록일자 2022.07.04와 확정일자 2022.05.26은 이보다 앞서므로, 본건 배당계산에서도 우선변제 대상 임차인으로 반영되어 있습니다.

② 임차인·점유 관계 — 본건 304호는 홍선정이 핵심

현황조사에는 건물 내 다른 호실 점유자도 함께 기재되어 있습니다. 본 리포트의 매수인 인수액은 대상 물건인 304호와 직접 연결되는 홍선정의 보증금만 반영했습니다. 다른 호실 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정하지 않고 “가능·미상”으로 표시했습니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다

현재 회차는 감정가 136,000,000원 대비 최저가 46,648,000원으로, 표면상 감정가의 34% 수준입니다. 그러나 홍선정의 보증금 130,000,000원이 최저가보다 크고 대항력·우선변제가 인정되는 구조라, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다.

동일면적 최근 실거래 금액은 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 산정하지 않습니다. 따라서 최저가 46,648,000원만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아니라 약 130,000,000원 수준의 실질취득비용입니다.

단지 정보는 HomeNnoble, 총 19세대, 사용승인 2015.09.16로 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제로 접근하기보다 보수적으로 보는 편이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,648,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 46,648,000원이 집행비용 1,239,664원과 홍선정 배당 45,408,336원으로 소진됩니다. 홍선정 보증금 부족분 84,591,664원은 매수인 인수로 계산되며, 동수원신용협동조합 가압류에는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 권선초등학교 동측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거지로서의 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있습니다. 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 있어 대중교통 여건도 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물, 사용승인일 2015.09.16. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 약 9미터, 동측 약 7미터 포장도로에 2면 접합니다. 토지는 평지의 정방형이며 공동주택 및 사무소 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 2,402,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 19세대 규모이고 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 2.9회, 낙찰률이 0.0%입니다. 실거래 비교 없이 단순 최저가만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
• 공부 차이. 공부상 용도 차이에 관한 기재는 601호에 관한 내용입니다. 304호에 직접 대응하는 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 46,648,000원이 아니라 홍선정 미배당 보증금을 포함한 약 130,000,000원 수준의 실질취득비용입니다.
• 홍선정 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.05.13, 확정일자 2022.05.26, 점유개시 2022.07.01, 주민등록 2022.07.04, 임차권등기 2025.03.18 내용을 매각물건명세서·등기부 원본과 대조해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 현재 계산은 홍선정에게 45,408,336원 배당, 84,591,664원 인수를 전제로 합니다. 실제 배당표와 조세·최우선변제 반영 여부를 확인해야 합니다.
• 추가 유찰의 의미. 4회 유찰 시 인수 98,334,166원, 5회 유찰 시 107,953,916원으로 증가하므로 낙찰가 하락만 보고 기다리는 전략의 효과가 제한됩니다.
• 다른 호실 점유자 구분. 현황조사상 다른 호실 점유자들은 본건 304호 인수액에 합산하지 않았습니다. 대상 호실과 점유 범위를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 시세 별도 확인. 동일면적 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 실질취득비용 약 130,000,000원의 시장 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “46,648,000원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 136,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 46,648,000원까지 내려왔습니다. 그러나 본건 304호에는 보증금 130,000,000원의 홍선정 임차권이 있고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 84,591,664원이 매수인에게 남습니다.

따라서 이 물건은 46,648,000원에 취득하는 물건이 아니라, 실질적으로 약 130,000,000원 수준을 부담하는 구조입니다. 4회·5회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 함께 늘어나 총부담은 보증금 수준에 묶입니다. 여기에 동일면적 최근 실거래 비교도 확인되지 않고, 총 19세대 규모에 경매 평균 유찰 횟수 2.9회라는 점까지 감안하면 가격 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다. 권리 인수 구조를 이해한 뒤 시세를 별도로 검증해야 하는 물건입니다.