수원지방법원 2024타경11589. 권선동 경수대로409번길 17의 3층 305호 다세대 물건입니다. 감정가는 141,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 48,363,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%라 눈에 띄지만, 권리구조는 정반대입니다. 말소기준은 2024년 4월 30일 동수원신용협동조합의 500,000,000원 가압류이며, 그보다 앞선 시점에 전입한 임차인들이 다수 조사됐습니다.

특히 원나래는 임대차계약일 2022년 2월 12일, 확정일자 2022년 2월 16일, 전입·점유개시 2022년 3월 29일로 보증금 130,000,000원의 주택임차권이 확인됩니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 47,092,466원뿐이라 미배당 82,907,534원이 매수인 인수로 남습니다. 홍선정 역시 보증금 130,000,000원이 확인되고 우선변제권 없이 대항력 있는 임차인으로 계산돼 보증금 전액이 매수인 인수에 반영돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

2015년 하나은행 근저당권 2건은 채권최고액 각각 360,000,000원과 720,000,000원으로 설정됐으나 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2024.04.30 동수원신용협동조합 가압류 500,000,000원입니다. 이후 2024.10.18 하나은행의 임의경매개시결정과 2025.06.26 원나래의 주택임차권등기는 등기 순위상 매각으로 소멸 대상입니다.

② 임차인 — 실제 17명, 미상 점유자 15명

현황조사와 문건, 임차권등기에 나타난 실제 임차인은 17명입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 15명은 전입일만으로 권리를 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 홍선정과 원나래는 보증금 130,000,000원이 각각 확인됩니다.

③ 유찰 가격 구조 — 싸지는 건 낙찰가뿐이다

이 사건의 핵심은 유찰이 더 진행돼도 알려진 실질취득이 거의 내려가지 않는다는 점입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 현재 알려진 두 보증금은 각각 130,000,000원으로 합계 260,000,000원이며, 집행비용 영향까지 포함한 현재 회차 실질취득은 261,270,534원입니다.

최저가는 48,363,000원에서 33,854,100원, 다시 23,697,870원으로 크게 내려가지만, 알려진 실질취득은 261,270,534원 → 261,009,374원 → 260,826,562원으로 사실상 약 2.61억원 부근에 고정됩니다. 따라서 추가 유찰을 “가격 메리트 확대”로 해석할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 48,363,000원 가정)

원나래 보증금 130,000,000원 중 47,092,466원만 배당돼 82,907,534원이 미배당으로 남고, 홍선정 보증금 130,000,000원은 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 알려진 매수인 인수 합계는 212,907,534원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 건물은 공동주택으로 이용 중이며 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택이 함께 구성돼 있습니다.
• 입지. 권선초등학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거지로서의 주위환경은 양호합니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 동측 인근 버스정류장, 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물로 사용승인일은 2015.09.16이며 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 약 9미터, 동측 약 7미터 포장도로와 2면이 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 315.8㎡, 공시지가 2,402,000원/㎡, 평지·정방형·소로각지입니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
• 환금성 참고. HomeNnoble은 19세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 이 사건 역시 현재 3회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아닌 실질취득을 기준으로 판단. 현재 최저가 48,363,000원이 아니라 알려진 인수액을 포함한 261,270,534원을 자금 기준으로 잡아야 합니다.
• 추가 유찰 효과 제한. 4회 유찰 시 261,009,374원, 5회 유찰 시 260,826,562원으로 알려진 실질취득은 거의 변하지 않습니다.
• 원나래 미배당 확인. 보증금 130,000,000원 중 예상배당 47,092,466원, 부족분 82,907,534원의 인수 구조를 원본에서 재확인해야 합니다.
• 홍선정 인수 확인. 보증금 130,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
• 미상 점유자 확인. 보증금·확정일자가 모두 미상인 15명은 대항력을 확정하지 말고 임대차계약서·전입·확정일자·배당요구 범위를 대조해야 합니다.
• 305호 귀속관계 확인. 현황조사에 여러 호실 점유자가 함께 나타나는 만큼 각 임차관계가 이 매각대상에 실제로 미치는 범위를 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 2015년 하나은행 근저당권 2건은 이미 말소된 것으로 표시돼 있고 현재 말소기준은 2024.04.30 가압류이므로 최신 등기부로 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 배당 변동요인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위와 금액에 영향을 주는 사항을 매각기일 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “4,836만원짜리 물건”이 아니다

이 물건의 표면가격은 48,363,000원입니다. 하지만 현재 확인된 권리관계만 적용해도 매수인에게 212,907,534원이 인수되고, 알려진 실질취득은 261,270,534원입니다. 감정가 141,000,000원보다도 훨씬 높은 수준입니다.

더 중요한 것은 추가 유찰입니다. 4회 유찰 시 최저가는 33,854,100원, 5회 유찰 시 23,697,870원까지 내려가지만 매수인 인수액이 반대로 227,155,274원, 237,128,692원으로 증가해 실질취득은 계속 약 2.61억원에 머뭅니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.

여기에 실제 임차인 17명 중 보증금·확정일자가 미상인 점유자가 15명 남아 있습니다. 따라서 현재 확인된 261,270,534원조차 최종 상한이라고 단정할 수 없습니다. 이 사건은 “3회 유찰이라 싸다”가 아니라 “인수액을 확정하기 전에는 가격을 논할 수 없다”가 결론입니다.