수원지방법원 2024타경11589. 경기도 수원시 권선구 권선동의 6층 철근콘크리트 건물 안 4층 402호 다세대 물건입니다. 감정가는 149,000,000원이고 3회 유찰돼 최저매각가는 51,107,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가와 실제 부담액이 크게 달라질 수 있는 임차인 인수형입니다.
말소기준은 2024.04.30. 동수원신용협동조합의 가압류 500,000,000원입니다. 그 뒤의 수원시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 현황조사상 여러 점유자의 전입일이 이 날짜보다 앞서 있고, 홍선정의 보증금 130,000,000원은 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 선행 점유·임차관계와 미확인 보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형 및 다세대주택 포함 건물) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 · 사용승인 2015.09.16 |
| 소유자 | 백남규 (2018.03.23. 공유자전원지분전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 51,107,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위보다 임차관계가 핵심
2015.09.24. 하나은행 근저당권 360,000,000원과 720,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.04.30. 동수원신용협동조합 가압류 500,000,000원이고, 2024.10.16. 수원시 압류와 2024.10.18. 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 402호 이유리와 미확인 보증금 점검이 우선
본건 호수인 402호에는 이유리가 2022.01.10. 전입한 것으로 조사돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 전체 조사 명단 중 보증금이 확인되는 사람은 304호 홍선정 130,000,000원이며, 나머지 16명의 보증금은 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 201호 | 2022.10.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김만석 | 202호 | 2017.08.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대길 | 203호 | 2018.07.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 공경주 | 204호 | 2023.05.18 | 미상 | 2024.11.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤종학 | 205호 | 2021.12.06 | 미상 | 2024.11.19 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 양유미 | 302호 | 2022.04.25 | 미상 | 2024.11.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이익진 | 303호 | 2023.03.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍선정 | 304호 | 2022.07.04 | 130,000,000원 | 2024.11.14 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 원나래 | 305호 | 2022.03.29 | 미상 | 2024.12.29 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성호 | 401호 | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유리 | 402호 | 2022.01.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 성민선 | 403호 | 2023.09.14 | 미상 | 2025.01.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정수훈 | 404호 | 2021.12.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강석래 | 501호 | 2017.01.11 | 미상 | 2024.11.28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정진희 | 502호 | 2021.12.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이도용 | 503호 | 2023.07.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민형 | 504호 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 51,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,926원 |
| 인수 · 임차인 홍선정 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 49,787,074원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서 동수원신용협동조합의 미배당액은 450,212,926원이고, 홍선정 보증금 130,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 신청채권 청구금액은 929,778,087원이며 현재 회차 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 건물은 공동주택인 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택, 근린생활시설이 함께 이용되고 있습니다. 본건 사건 용도는 다세대입니다.
- 입지. 권선초등학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거지로서의 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있으며, 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 소재해 대중교통 사정이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 9미터, 동측 약 7미터 포장도로와 2면이 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 315.8㎡ · 공시지가 2,402,000원/㎡ · 평지·정방형·소로각지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역이 표시돼 있습니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2015.09.16이고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 402호 이유리 임대차부터 확정. 전입일은 2022.01.10.으로 말소기준 2024.04.30.보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능 여부와 실제 인수금액을 명세서·계약관계로 확인해야 합니다.
- 130,000,000원 인수 가정을 최우선 반영. 현재 배당 시뮬레이션상 홍선정 보증금 130,000,000원이 매수인 인수입니다. 최저가 51,107,000원을 실질 매입가로 착각하면 안 됩니다.
- 다른 점유자의 보증금도 별도 점검. 실제 임차인 17명 중 16명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 확정되지 않은 인수위험은 130,000,000원 외에 추가로 남을 수 있습니다.
- 배당요구와 우선변제를 구분. 배당요구 사실이 확인되는 임차인이 있어도 확정일자·우선변제권이 확인되지 않은 경우 우선변제를 단정할 수 없습니다.
- 유찰 자체를 호재로 보지 말 것. 현재 3회 유찰이고 단지 경매 평균도 2.9회입니다. 4회·5회 유찰 시에도 확인된 인수 가정액은 130,000,000원으로 유지됩니다.
- 명도 범위 확인. 본건 402호 점유 상태와 실제 임차관계, 인도명령 가능 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·최우선변제 확인. 배당표에서 실제 변동 가능한 비용과 체납 내역을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51,107,000원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 표면 가격은 51,107,000원입니다. 감정가 149,000,000원에서 3회 유찰돼 34.3%까지 내려왔기 때문에 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 배당 시뮬레이션에는 홍선정 보증금 130,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 대항력 인수형의 가격 판단 원칙대로라면 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득 총액은 약 130,000,000원 수준을 중심으로 봐야 합니다.
그보다 더 큰 문제는 미확정 임차관계입니다. 본건 402호의 이유리는 2022.01.10. 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 전체 조사 명단 17명 중 16명의 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 확인된 130,000,000원만으로 최종 인수액이 끝난다고 단정할 수도 없습니다. 소규모 19세대, 경매 평균 유찰 2.9회, 현재 3회 유찰이라는 환금성 지표까지 함께 보면, 최저가 할인보다 임차인 원본 확인이 먼저인 고위험 사건입니다.
