수원지방법원 2024타경11589. 권선초등학교 동측 인근의 다세대주택으로, 감정가 147,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 50,421,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 34.3%라 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차인 보증금 승계입니다.

현재 배당 가정에서는 정진희가 보증금 120,000,000원 중 49,113,422원을 배당받고 70,886,578원이 남습니다. 홍선정은 보증금 130,000,000원에 대해 우선변제권이 확인되지 않아 130,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 50,421,000원에 확인된 인수액 200,886,578원을 합한 실질취득은 251,307,578원입니다. 이는 감정가 147,000,000원의 약 171.0%이고, 보증금이 확인되지 않은 다른 대항력 임차인의 인수 가능성까지 있어 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.04.30 가압류

등기부상 기존 하나은행 근저당권 360,000,000원과 720,000,000원은 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 말소기준으로 계산된 권리는 2024.04.30 동수원신용협동조합 가압류 500,000,000원입니다. 이후 수원시 압류, 하나은행의 임의경매개시결정, 2025.02.17 정진희의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 17명, 대항력 위험이 핵심

보증기관 대위·승계 신고는 없어 표에 잡힌 17명 모두 실제 임차인입니다. 정진희는 임차권등기와 확정일자가 확인되고 배당요구도 했지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 홍선정 역시 확인된 보증금 130,000,000원이 현재 계산상 전액 인수됩니다. 나머지 임차인들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확한 인수액을 산정할 수 없고, 추가 승계 위험이 남습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이도 ‘5,042만원짜리’로 볼 수 없다

동일 면적의 최근 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건을 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 현재 확인된 실질취득액 251,307,578원이 감정가 147,000,000원의 약 171.0%라는 점입니다. 보증금 미상 임차인의 부담까지 추가될 수 있으므로, 감정가 대비 최저가 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,421,000원 가정)

현재 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 정진희의 우선변제 배당에 소진됩니다. 동수원신용협동조합 가압류 500,000,000원은 미배당이며, 확인된 매수인 인수액은 200,886,578원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 권선초등학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거지로서 주위환경은 양호합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있으며, 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물, 사용승인일은 2015.09.16이며 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기설비를 갖췄습니다.
• 도로. 북측 약 9미터, 동측 약 7미터 포장도로에 2면 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형, 토지면적 315.8㎡, 공시지가 2,402,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역·비행안전제6구역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 환금성. 19세대 규모이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 대상 면적 25.5㎡와 거래 비교 면적이 일치하지 않아 실거래 직접 비교도 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가에 현혹되지 말 것. 50,421,000원은 매각대금일 뿐, 확인된 실질취득은 251,307,578원입니다.
• 정진희 미배당 확인. 보증금 120,000,000원 중 현재 가정상 70,886,578원이 매수인에게 남습니다.
• 홍선정 보증금 확인. 보증금 130,000,000원 전액이 현재 계산상 매수인 인수입니다.
• 보증금 미상 임차인 확인. 대항력 있는 임차인 중 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액이 더 늘 수 있습니다.
• 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 4회·5회 유찰 시에도 확인된 실질취득은 약 2.51억원 수준입니다.
• 등기부와 임차관계 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “5,042만원짜리 경매”가 아니다

이 사건은 감정가 147,000,000원에서 3회 유찰돼 50,421,000원까지 떨어졌지만, 낙찰가만으로 경제성을 판단하면 결론이 뒤집힙니다. 정진희 미배당 70,886,578원과 홍선정 보증금 130,000,000원을 합친 확인 인수액이 200,886,578원이고, 현재 실질취득은 251,307,578원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인의 추가 인수 가능성도 남습니다.

최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 권리 불확실성도 큽니다. 실제 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수 범위를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다. 현재 자료만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 권리·가격 모두 보수적으로 봐야 하는 D등급 고위험 물건입니다.