수원지방법원 2024타경11589. 권선동 경수대로409번길 17의 5층 504호로, 용도는 다세대입니다. 감정가 145,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 49,735,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 감정가의 34.3%라 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수입니다.

배당계산에서는 임차인 이민형의 보증금 120,000,000원 가운데 매각대금으로 배당되지 못하는 71,560,230원이 매수인에게 남고, 임차인 홍선정의 보증금 130,000,000원은 우선변제 없이 전액 인수되는 것으로 계산됩니다. 합계 인수액은 201,560,230원. 현재 최저가 49,735,000원을 더하면 실질취득은 251,295,230원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차점유가 핵심

등기상 계산된 말소기준은 2024.04.30 동수원신용협동조합 가압류 500,000,000원입니다. 2015년에 설정된 하나은행 근저당권 360,000,000원과 720,000,000원은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 2024.10.18 하나은행의 임의경매개시결정과 2025.04.29 이민형의 임차권등기가 이어집니다.

다만 임차권등기 날짜만 보고 이민형을 후순위로 보면 안 됩니다. 이민형은 2021.08.20 확정일자, 2021.09.16 주민등록·점유개시로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 보증금 120,000,000원에 대해 우선변제권을 행사하지만 현재 최저가에서는 배당 후에도 71,560,230원이 남습니다.

② 임차인·점유자 — 확정 인수와 미상 위험을 분리해서 봐야 한다

③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다

이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지므로, 더 유찰된다고 총취득비용이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.

현재 49,735,000원에서 한 차례 더 유찰돼 34,814,500원이 되어도 실질취득은 251,026,661원, 두 차례 더 유찰돼 24,370,150원이 되어도 250,838,663원입니다. 즉 낙찰가가 절반 가까이 내려가도 총부담은 약 2.51억원에서 거의 움직이지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,735,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,295,230원을 제외한 매각대금 전부가 이민형에게 48,439,770원 배당되고, 이민형 보증금 부족분 71,560,230원과 홍선정 보증금 130,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 가압류 500,000,000원은 미배당입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 권선초등학교 동측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거지로서의 주위환경은 양호합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있으며, 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물로 사용승인일은 2015.09.16입니다. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 약 9미터, 동측 약 7미터 포장도로에 접한 2면 도로 조건입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형 토지이며 토지면적 315.8㎡, 공시지가 2,402,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역 등에 포함됩니다.
• 규모. HomeNnoble은 19세대로 파악되며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 최저가는 49,735,000원이지만 배당표 기준 실질취득은 251,295,230원입니다.
• 이민형 인수액 재확인. 보증금 120,000,000원 중 현재 배당 예상액은 48,439,770원, 부족분은 71,560,230원입니다.
• 홍선정 전액 인수 확인. 보증금 130,000,000원은 대항력 있고 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
• 미상 점유자 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 15명의 점유관계를 매각물건명세서·현황조사·전입세대 자료와 대조해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시 경계. 4회 유찰 시 실질취득 251,026,661원, 5회 유찰 시에도 250,838,663원으로 총부담이 거의 줄지 않습니다.
• 명도 범위 확인. 다수 호실 점유자가 기재돼 있으므로 실제 매각대상 504호의 점유·사용관계를 현장에서 특정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 낙찰가”보다 “173% 실질취득”을 봐야 한다

이 물건은 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 떨어졌다는 사실만 보면 매우 싸 보입니다. 하지만 현재 배당계산상 확정 인수액만 201,560,230원이고, 이를 낙찰가와 합친 실질취득은 251,295,230원입니다. 감정가 145,000,000원의 173.3%입니다.

더 큰 문제는 유찰이 진행돼도 총부담이 거의 내려가지 않는다는 점입니다. 4회 유찰 시 251,026,661원, 5회 유찰 시에도 250,838,663원입니다. 낙찰가가 줄어드는 만큼 대항력 임차인의 미배당 인수가 늘어나는 구조이기 때문입니다. 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 15명의 점유자까지 있어 추가 위험을 닫아두기도 어렵습니다.

결론은 D. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 임차보증금의 실제 인수 범위를 확정하는 데 있습니다. 현재 확인된 계산만으로도 감정가를 크게 웃도는 실질취득이고, 미상 점유관계까지 남아 있어 최저가 할인율을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.