수원지방법원 2024타경11589. 권선동 경수대로409번길 17의 3층 302호, 용도는 다세대입니다. 감정가 147,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 50,421,000원, 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수가 가격의 본체입니다.

현재 배당가정에서는 대항력과 우선변제권이 확인된 양유미의 보증금 130,000,000원 중 매각대금에서 49,113,422원이 배당되고, 부족분 80,886,578원이 매수인에게 넘어갑니다. 여기에 홍선정의 보증금 130,000,000원이 전액 인수되는 것으로 반영되어 있습니다. 두 금액을 합친 인수액이 210,886,578원이고, 현재 최저가를 더한 실질취득액은 261,307,578원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 문제다

등기상 말소기준은 2024.04.30 동수원신용협동조합 가압류 500,000,000원입니다. 그 뒤 수원시 압류와 경매개시결정, 2025년 등기된 양유미의 주택임차권 등기는 매각으로 소멸하는 형태입니다. 하지만 양유미는 임차권등기 자체보다 훨씬 앞선 2022.03.25 확정일자, 2022.04.25 전입·점유가 확인됩니다. 따라서 등기 시점만 보고 후순위로 처리할 수 없고, 현재 배당가정도 미배당 보증금 80,886,578원을 매수인 인수로 잡고 있습니다.

을구 1번과 2번 하나은행 근저당권은 각각 채권최고액 360,000,000원, 720,000,000원이었으나 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매의 말소기준은 이 근저당권들이 아니라 2024.04.30 가압류입니다.

② 임차인 분석 — 실제 신고 17명, 미상 항목이 많다

보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없으며, 확인된 사람은 실제 임차인 신고 17명입니다. 이 가운데 양유미는 보증금·전입·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 홍선정은 보증금 130,000,000원과 전입 및 배당요구가 확인되며, 현재 배당가정에서는 보증금 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다.

반면 여러 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 경우에는 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 인수액을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 현황조사상 여러 호실의 신고가 함께 확인되므로, 본건 302호에 실제로 귀속되는 임대차와 배당가정에 반영된 호실의 관계를 매각물건명세서와 원본 조사서에서 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 50,421,000원 가정)

현재 배당가정에서는 매각대금 50,421,000원이 집행비용 1,307,578원과 양유미 보증금 배당 49,113,422원으로 전부 소진됩니다. 동수원신용협동조합 가압류에는 배당이 없고 500,000,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 210,886,578원입니다.

④ 유찰돼도 인수 부담은 사라지지 않는다

현재 회차에서 낙찰가가 50,421,000원이지만 인수액이 210,886,578원이라 총 부담은 261,307,578원입니다. 4회 유찰 시에는 낙찰가가 35,294,700원으로 내려가도 인수액이 225,740,605원으로 늘고, 5회 유찰 시에는 낙찰가 24,706,290원에 인수액 236,138,423원이 붙습니다.

⑤ 시세 판단 — 실거래보다 먼저 인수 검증

이 건물의 단지명은 HomeNnoble, 19세대이며 사용승인일은 2015.09.16입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회로 집계되어 있고, 비교 가능한 최근 낙찰·실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건에서는 ‘주변 시세보다 몇 % 싸다’는 결론을 낼 근거가 부족합니다.

대신 확실히 비교 가능한 숫자는 감정가와 현재 배당가정상 실질취득액입니다. 감정가 147,000,000원에 비해 현재 실질취득액 261,307,578원은 약 177.8%입니다. 여기에 보증금·확정일자가 미상인 점유자들의 권리가 본건에 추가로 귀속되는 경우 실제 부담은 달라질 수 있으므로, 현재 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 권선초등학교 동측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하고 주거지로서 제반 환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있습니다. 수인분당선 수원시청역이 도보 10여분 거리에 있어 대중교통 사정도 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물, 사용승인일은 2015.09.16입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 약 9m, 동측 약 7m 포장도로에 2면이 접합니다. 토지는 평지의 정방형이며 지목은 대, 토지면적은 315.8㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 2,402,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 302호 매각범위 재확인. 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 나타나므로 본건 302호와 각 임대차의 귀속관계를 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 양유미 보증금. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2022.03.25, 전입·점유 2022.04.25, 배당요구 2024.11.22가 확인됩니다. 현재 배당가정상 부족분 80,886,578원이 매수인 인수입니다.
• 홍선정 보증금. 보증금 130,000,000원, 전입 2022.07.04, 배당요구 2024.11.14. 현재 배당가정에서는 전액 130,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
• 미상 임차인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자들은 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 금액을 0원으로 가정하면 안 됩니다.
• 유찰 착시 금지. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 낙찰가+인수는 261,307,578원입니다. 4·5회 유찰 시에도 현재 시나리오상 총 부담은 약 260,000,000원 수준입니다.
• 당해세·최우선변제. 현재 배당표에는 실제 우선순위에 따라 변동할 수 있는 항목이 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구종기를 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·문건접수 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “34% 유찰”보다 “2.11억 인수”가 먼저다

이 사건의 첫인상은 감정가 147,000,000원짜리가 50,421,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대입니다. 그러나 권리분석을 끝까지 하면 결론은 정반대입니다. 현재 배당가정상 매수인 인수액이 210,886,578원이고, 낙찰가와 합치면 261,307,578원입니다. 감정가의 약 177.8%입니다.

더구나 신고된 실제 임차인이 17명이고, 여러 점유자의 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 배당가정에 잡힌 인수액만으로도 가격 매력이 없고, 미상 임차관계까지 확인되기 전에는 위험을 확정할 수 없습니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 비싸고, 권리 불확실성도 큰 사건. 현재 정보 기준으로는 가격보다 임차권 귀속과 인수액 검증이 우선입니다.