수원지방법원 2024타경11589. 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14, 도로명 경수대로409번길 17 소재 집합건물 중 5층 501호입니다. 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태도 공동주택 중 다세대주택 501호로 확인됩니다. 이 물건의 말소기준권리는 2015.09.24 설정된 주식회사하나은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 하나은행 추가 근저당, 동수원신용협동조합 가압류, 수원시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
겉으로는 최저가가 감정가의 70%인 212,100,000원까지 내려와 가격이 낮아 보입니다. 하지만 이 물건의 본질은 “권리 인수 0원”보다 점유자 17명과 미상 보증금입니다. 확인된 전입일은 모두 2015.09.24 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 여러 세대의 명도와 배당요구 여부, 보증금 확인이 입찰 전 핵심 체크포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 5층501호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 공동주택 중 다세대주택 501호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물 · 사용승인일 2015.09.16 |
| 소유자 | 백남규 (2018.03.23 공유자전원지분전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 212,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.09.24 하나은행
말소기준은 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 하나은행 근저당권도 매각으로 소멸하고, 이후 가압류·압류·경매개시결정도 원칙적으로 소멸합니다. 현재 회차 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 17명, 대항력은 모두 없음
확인되는 점유자는 17명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 보증금 중복 합산 이슈는 없습니다. 다만 보증금이 확인되는 임차인은 홍선정 130,000,000원뿐이고, 나머지는 보증금이 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 201호 | 2022.10.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 김만석 | 202호 | 2017.08.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 김대길 | 203호 | 2018.07.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 공경주 | 204호 | 2023.05.18 | 미상 | 2024.11.08 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 윤종학 | 205호 | 2021.12.06 | 미상 | 2024.11.19 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 양유미 | 302호 | 2022.04.25 | 미상 | 2024.11.22 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 이익진 | 303호 | 2023.03.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 홍선정 | 304호 | 2022.07.04 | 130,000,000원 | 2024.11.14 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 원나래 | 305호 | 2022.03.29 | 미상 | 2024.12.29 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 이성호 | 401호 | 2023.02.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 이유리 | 402호 | 2022.01.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 성민선 | 403호 | 2023.09.14 | 미상 | 2025.01.02 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 정수훈 | 404호 | 2021.12.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 강석래 | 501호 | 2017.01.11 | 미상 | 2024.11.28 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 정진희 | 502호 | 2021.12.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 이도용 | 503호 | 2023.07.04 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 이민형 | 504호 | 2021.09.16 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 212,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,769,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 208,330,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 212,100,000원 기준, 채권 총액 1,580,000,000원 중 배당되는 금액은 208,330,600원이고 미배당은 1,371,669,400원입니다. 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량출입 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있으며, 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 있습니다.
- 건물. 2015.09.16 사용승인된 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 토지는 315.8㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지입니다.
- 도로. 북측 노폭 약 9미터, 동측 노폭 약 7미터 포장도로와 접하는 소로각지입니다.
- 이용상태. 공동주택과 근린생활시설이 함께 있는 구조이고, 501호는 다세대주택으로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 501호 강석래 전입일은 2017.01.11입니다. 현장 점유와 인도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 다수 임차인 명도. 확인되는 점유자가 17명입니다. 대항력 인수는 없더라도 협의·인도명령·이사 일정 관리가 핵심입니다.
- 보증금 미상 확인. 홍선정 130,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않습니다. 입찰 전 명세서와 문건접수 내역을 원본 대조해야 합니다.
- 배당 부족 인식. 현재 회차에서도 채권 총액 대비 미배당이 1,371,669,400원입니다. 배당 여유가 없는 사건으로 봐야 합니다.
- 용도 착오 금지. 아파트가 아니라 다세대입니다. 환금성과 임대수요, 세대별 점유관계를 다세대 기준으로 판단해야 합니다.
- 관리·공과금 확인. 공동주택은 미납 관리비와 공용부분 부담이 문제될 수 있으니 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “점유 17명”을 보라
이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰자에게 넘어오는 유형은 아닙니다. 말소기준이 2015.09.24이고, 확인되는 전입은 모두 그 이후라 권리 인수액은 0원으로 보는 것이 맞습니다. 하지만 그렇다고 쉬운 물건은 아닙니다. 실제 임차인이 17명이고, 대부분의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당도 부족합니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수는 가볍지만, 명도와 확인 부담은 무겁다. 수익성은 최저가 212,100,000원이 아니라, 이 부담을 감당하고도 남는 응찰가에서만 생깁니다.
