수원지방법원 2024타경11589. 권선동 경수대로409번길 17의 2층 205호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 백남규이고, 2018.03.12 매매를 원인으로 2018.03.23 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 선순위 권리는 2024.04.30 접수된 동수원신용협동조합 가압류 500,000,000원입니다. 그보다 앞선 하나은행 근저당권 360,000,000원과 720,000,000원은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
문제는 말소기준권리보다 앞서 주택임차인의 점유·전입이 존재한다는 점입니다. 특히 윤종학은 2021.11.11 확정일자, 2021.12.06 주민등록, 보증금 120,000,000원으로 2025.06.10 임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 최저가 47,677,000원에서는 집행비용을 뺀 46,418,814원만 배당돼 73,581,186원이 미배당되고, 이 부족분은 배당표상 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 2층205호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택 이용 |
| 소유자 | 백남규 · 2018.03.12 매매 · 2018.03.23 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 47,677,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34.3% |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구액 | 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
2025.06.10 주택임차권등기는 말소기준권리 이후에 접수됐지만, 임차권등기 자체의 접수일보다 앞서 존재한 전입·점유·확정일자가 권리판단의 핵심입니다. 따라서 “임차권등기가 2025년이니 후순위”라고 단순 판단하면 안 됩니다.
임차인·점유자 확인 — 205호와 다른 호수를 분리해서 봐야 한다
현황조사에는 여러 호수의 점유·임차 관련 인원이 함께 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으며, 이름이 확인되는 실제 점유·임차 관련 인원은 17명입니다. 다만 본건은 205호이므로 201호·202호·304호 등 다른 호수의 권리를 본건에 그대로 합산해서는 안 됩니다. 본건 주소와 직접 연결되는 임차권등기자는 윤종학입니다.
| 성명 | 표기 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 201호 | 2022-10-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김만석 | 202호 | 2017-08-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김대길 | 203호 | 2018-07-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 공경주 | 204호 | 2023-05-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 양유미 | 302호 | 2022-04-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이익진 | 303호 | 2023-03-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍선정 | 304호 | 2022-07-04 | 130,000,000원 | 가능 | 미상 | 없음 |
| 원나래 | 305호 | 2022-03-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이성호 | 401호 | 2023-02-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이유리 | 402호 | 2022-01-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 성민선 | 403호 | 2023-09-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수훈 | 404호 | 2021-12-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강석래 | 501호 | 2017-01-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정진희 | 502호 | 2021-12-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이도용 | 503호 | 2023-07-04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이민형 | 504호 | 2021-09-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤종학 | 전유부분 전부 · 205호 | 2021-12-06 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 없음 |
② 가격 구조 — 34.3% 최저가가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
현재 최저가는 47,677,000원으로 감정가 139,000,000원의 34.3%입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조에서는 낙찰가가 내려가면 인수액이 함께 늘어납니다. 윤종학 보증금 120,000,000원만 놓고 보면 현재 회차에 46,418,814원이 배당되고 73,581,186원이 남으므로, 최저가만 보고 47,677,000원짜리 물건으로 볼 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 47,677,000원 | 203,581,186원 | 500,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 33,373,899원 | 217,626,831원 | 500,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 23,361,729원 | 227,458,782원 | 500,000,000원 |
즉 배당 시뮬레이션을 그대로 적용하면 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 47,677,000원 → 33,373,899원 → 23,361,729원으로 낮아져도, 매수인 인수액은 203,581,186원 → 217,626,831원 → 227,458,782원으로 오히려 증가합니다. 낙찰가 하락분이 그대로 투자이익이 되는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,677,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,258,186원 |
| 1. 임차인 윤종학 보증금 | 120,000,000원 | 46,418,814원 |
| 인수 · 윤종학 미배당 | 73,581,186원 | 0원 |
| 인수 · 홍선정 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,258,186원을 제외한 매각대금이 윤종학에게 배당되고, 동수원신용협동조합 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 203,581,186원입니다. 홍선정 항목은 304호로 표시돼 있으므로 205호에 대한 실제 인수 여부를 반드시 별도 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거지로서의 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있으며, 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물, 사용승인일 2015.09.16. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 9미터, 동측 약 7미터 포장도로와 2면이 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대 · 토지면적 315.8㎡ · 공시지가 2,402,000원/㎡ · 평지·정방형·소로각지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역·상대보호구역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤종학 인수액 확인. 보증금 120,000,000원, 현재 예상배당 46,418,814원, 미배당 73,581,186원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액은 커질 수 있습니다.
- 홍선정 304호 분리 확인. 배당 시뮬레이션에 130,000,000원 인수가 잡혀 있지만 표기 호수는 304호입니다. 본건 205호에 귀속되는지 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 다른 호수 점유자 혼동 금지. 201호·202호·203호·204호·302호·303호·304호·305호·401호·402호·403호·404호·501호·502호·503호·504호 점유자 기록을 205호 권리와 자동 합산하면 안 됩니다.
- 낮은 최저가에 현혹 금지. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 선순위 임차보증금 인수 구조에서는 실질취득가가 낙찰가와 별개로 높게 유지될 수 있습니다.
- 원본 서류 재확인. 매각물건명세서·현황조사·임차권등기·전입·배당요구 내역을 205호 기준으로 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “누구의 보증금을 떠안는가”가 먼저다
이 사건은 감정가 139,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 47,677,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 윤종학의 보증금 120,000,000원이 현재 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서만 73,581,186원이 배당되지 못해 매수인에게 남는 구조입니다. 따라서 윤종학 부분만으로도 실질취득은 단순한 47,677,000원이 아니라 보증금 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
더 큰 변수는 배당 시뮬레이션에 포함된 홍선정 보증금 130,000,000원입니다. 이 금액까지 적용하면 매수인 인수액은 203,581,186원으로 계산되지만, 홍선정은 304호로 표시되고 본건은 205호입니다. 결국 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 205호에 실제로 귀속되는 선순위 임차보증금의 범위를 확정하는 것입니다. 권리범위가 확정되기 전에는 최저가 34.3%만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
