수원지방법원 2024타경11589. 대상은 수원시 권선구 권선동 소재 6층 집합건물의 4층 404호 다세대입니다. 소유자는 백남규이며, 등기상 현재 경매의 말소기준은 2024.04.30. 동수원신용협동조합 가압류 500,000,000원입니다. 2015년에 설정됐던 하나은행 근저당권 360,000,000원과 720,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리라 현재 말소기준이 아닙니다.
핵심은 소유권·가압류보다 임차인입니다. 404호에는 정수훈이 2021.12.07. 주민등록을 마쳤고, 점유개시는 2021.12.06.로 기재돼 있습니다. 이는 말소기준 2024.04.30.보다 앞섭니다. 임차보증금은 처음 130,000,000원이었다가 2023.11.10. 20,000,000원 감액되어 현재 110,000,000원으로 등기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 4층404호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트구조 6층 건물 |
| 소유자 | 백남규 (2018.03.23. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 47,677,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 929,778,087원 |
| 말소기준 | 2024.04.30. 가압류 · 동수원신용협동조합 · 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 빠르다
하나은행의 과거 근저당권 2건은 이미 말소돼 현재 낙찰자가 인수할 담보권은 아닙니다. 이후 2024.04.30. 동수원신용협동조합 가압류가 현재 말소기준이 되고, 2024.10.18. 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 정수훈의 대항력 판단 기준이 되는 전입·점유는 2021년으로 말소기준보다 먼저입니다.
② 임차인 — 대상 404호 실제 임차인은 정수훈 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 정수훈 | 건물의 전유부분 전부 | 2021.12.07 | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 110,000,000원 |
현황조사에는 같은 건물의 201호·202호·203호·204호·205호·302호·303호·304호·305호·401호· 402호·403호·501호·502호·503호·504호 점유자도 확인됩니다. 그러나 이 사건 대상은 404호이므로 이들 다른 호실의 보증금이나 점유관계는 404호 취득가에 합산하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 4,767만원이 아니라 약 1.1억원을 본다
현재 최저매각가는 감정가 139,000,000원에서 3회 유찰돼 47,677,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 34% 수준까지 내려온 물건처럼 보입니다. 하지만 정수훈 보증금 110,000,000원이 최저가보다 크고 대항력이 인정되는 구조이므로, 이 유형의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 110,000,000원입니다.
따라서 다음 회차에서 최저가가 33,373,899원, 23,361,729원으로 더 떨어지더라도 “낙찰가가 내려간 만큼 싸진다”는 식으로 해석하면 안 됩니다. 대항력 인수형에서는 미배당 인수분이 커져 실질취득액은 보증금 수준에서 고정되는 구조로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,677,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,258,186원 |
| 인수 · 정수훈 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 46,418,814원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 가압류 채권의 미배당액은 453,581,186원입니다. 정수훈 보증금은 배당액 0원·매수인 인수로 잡혀 있습니다. 304호 홍선정 관련 금액은 대상 호수와 일치하지 않아 위 404호 표에서는 제외했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대 물건으로, 건물은 공동주택과 근린생활시설이 함께 있는 6층 집합건물입니다. 사용승인일은 2015.09.16입니다.
- 입지. 권선초등학교 동측 인근이며 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주거지로서의 주위환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있으며, 수인분당선 수원시청역이 도보 10여분 거리에 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 9미터, 동측 약 7미터 포장도로에 2면이 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 2,402,000원/㎡입니다.
- 환금성. 19세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 아파트 대단지처럼 거래 표본이 풍부한 물건으로 가정해선 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 보증금부터 계산. 현재 최저가 47,677,000원보다 정수훈 보증금 110,000,000원이 큽니다. 표면 최저가를 투자원가로 사용하지 마세요.
- 404호 임차관계 재확인. 정수훈의 임대차계약일은 2021.11.20.과 2023.11.10., 전입일은 2021.12.07., 점유개시는 2021.12.06.으로 확인됩니다.
- 보증금 변동 확인. 최초 130,000,000원에서 2023.11.10. 20,000,000원이 감액돼 현재 등기된 보증금은 110,000,000원입니다.
- 다른 호실과 혼동 금지. 같은 건물의 다른 호실 점유자가 다수 조사됐습니다. 특히 홍선정은 304호이므로 대상 404호와 구분해야 합니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 동일 면적 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가나 유찰률만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 404호 점유관계, 배당요구, 임차보증금 승계 범위를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “1.1억 보증금”이 먼저다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 47,677,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 정수훈의 110,000,000원입니다. 전입·점유가 2021년으로 말소기준 2024.04.30.보다 앞서고, 배당 가정에서도 우선변제 없이 매수인 인수로 처리돼 있습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 1.39억짜리를 4,767만원에 사는 경매”로 볼 것이 아니라, 실질취득 약 1.1억원짜리 다세대가 시장에서 경쟁력이 있는지를 판단하는 사건입니다. 추가 유찰로 최저가가 33,373,899원이나 23,361,729원까지 내려가도 이 핵심은 바뀌지 않습니다. 최근 실거래 비교값까지 확인되기 전에는 가격 메리트 판정 보류, 권리위험 우선 관리가 맞습니다.
