수원지방법원 2024타경11589. 권선초등학교 동측 인근, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 섞인 주거지 안의 집합건물입니다. 건물은 2015.09.16 사용승인, HomeNnoble 19세대, 대상면적은 25.5㎡입니다. 감정가는 147,000,000원이고 1회 유찰되어 최저매각가는 102,900,000원입니다. 이 숫자만 보면 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 누가 점유하고 있는지, 말소기준 뒤 임차권등기가 어떤 의미인지, 그리고 시세 확인 없이 얼마까지 써야 하는지입니다.
등기상 기준점은 명확합니다. 2015.09.24 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤따르는 2024년 김세인 가압류, 동수원신용협동조합 가압류, 수원시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김세인 임차권등기도 말소기준 이후의 권리로 정리되어, 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·전입일이 확인되지 않는 점유 표기가 있어 그 부분은 대항력 가능·미상으로 보수 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 3층301호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 25.5㎡ · HomeNnoble 19세대 |
| 사용승인 / 이용상태 | 2015.09.16 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형과 다세대주택), 근린생활시설-사무소 |
| 소유자 | 백남규 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 빠르지만 점유 확인은 무겁다
말소기준은 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 하나은행 근저당도 설정되어 있고, 2018.03.23 채무자는 백남규로 변경됩니다. 이후 김세인 임차권등기, 김세인 가압류, 동수원신용협동조합 가압류, 수원시 압류, 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후입니다. 권리 순서만 놓고 보면 낙찰자가 떠안는 등기상 부담은 0원으로 산정됩니다.
② 임차인·점유자 표 — 대항력은 대부분 없음, 한 표기는 미상
표기상 실제 임차인·점유자는 19명이며 보증기관 승계·대위신고로 중복 계산할 항목은 없습니다. 전입일이 확인된 사람들은 모두 말소기준일인 2015.09.24 이후 전입으로 정리되어 대항력 없음입니다. 다만 성명·전입일·보증금이 온전히 확인되지 않는 표기는 대항력 없음으로 단정하지 않고 가능·미상으로 분리합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 201호 | 2022.10.19 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 김만석 | 202호 | 2017.08.21 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 김대길 | 203호 | 2018.07.03 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 공경주 | 204호 | 2023.05.18 / 미상 | 미상 | 2024.11.08 | 대항력 없음배당요구우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 윤종학 | 205호 | 2021.12.06 / 미상 | 미상 | 2024.11.19 | 대항력 없음배당요구우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 양유미 | 302호 | 2022.04.25 / 미상 | 미상 | 2024.11.22 | 대항력 없음배당요구우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 이익진 | 303호 | 2023.03.27 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 홍선정 | 304호 | 2022.07.04 / 미상 | 130,000,000원 | 2024.11.14 | 대항력 없음배당요구확정일자 미상승계 해당 없음 |
| 원나래 | 305호 | 2022.03.29 / 미상 | 미상 | 2024.12.29 | 대항력 없음배당요구우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 이성호 | 401호 | 2023.02.10 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 이유리 | 402호 | 2022.01.10 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 성민선 | 403호 | 2023.09.14 / 미상 | 미상 | 2025.01.02 | 대항력 없음배당요구우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 정수훈 | 404호 | 2021.12.07 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 강석래 | 501호 | 2017.01.11 / 미상 | 미상 | 2024.11.28 | 대항력 없음배당요구우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 정진희 | 502호 | 2021.12.28 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 이도용 | 503호 | 2023.07.04 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 이민형 | 504호 | 2021.09.16 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 김세인 | 전유부분 전부 | 2022.03.21 / 2022.02.25 | 120,000,000원 | 2024.03.22 | 대항력 없음임차권등기승계 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 100,659,400원 | 259,340,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 0원 | 720,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 김세인 | 120,000,000원 | 0원 | 120,000,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 | 500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권총액 1,700,000,000원 중 채권자 배당은 100,659,400원, 미배당은 1,599,340,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동, 권선초등학교 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 동측 인근에 버스정류장이 있으며 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물이며, 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기설비를 갖춘 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 315.8㎡, 제2종일반주거지역, 대지, 평지 정방형, 소로각지 조건입니다. 공시지가는 2,402,000원/㎡입니다.
- 특이사항. 601호는 등기부상 공동주택이나 건축물대장상 제2종근린생활시설 사무소로 기재됩니다. 본건은 3층301호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입세대 재확인. 전입일이 있는 점유자는 대항력 없음으로 정리되지만, 전입일·보증금 미상 표기는 별도 확인해야 합니다.
- 김세인 관계 확인. 임차권등기와 가압류가 함께 등장합니다. 실제 임대차, 점유, 보증금 반환관계, 명도 상대방을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 최저가 102,900,000원을 시세 대비 저가로 단정하지 마세요. 인근 다세대·도시형생활주택 매물과 실거래를 따로 대조해야 합니다.
- 명도 계획. 표기상 점유자가 많습니다. 낙찰 후 인도명령 가능성뿐 아니라 실제 점유 호수와 본건 301호의 점유자를 구분해야 합니다.
- 배당 후 잔여 없음. 최저가 가정에서는 소유자 교부가 0원이고 채권 미배당이 큽니다. 후순위 이해관계인의 움직임을 염두에 두세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 말소기준이 빠르고, 그 뒤의 권리가 매각으로 정리되는 점에서는 권리 구조가 명확합니다. 배당가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실전 난도는 낮지 않습니다. 다수 점유자, 김세인 임차권등기와 가압류의 중첩, 보증금·전입일 미상 표기, 그리고 실거래가 부재가 동시에 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원으로 보되, 점유·명도·가격 검증 전에는 보수 접근입니다. 최저가 70%라는 숫자만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
