수원지방법원 2024타경11589. 경기도 수원시 권선구 권선동 944-14, 경수대로409번길 17의 6층 601호입니다. 감정평가상 이 건물은 201호 외 19호가 있는 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 사용승인일은 2015.09.16입니다. 이 사건 601호는 등기부에는 공동주택으로, 건축물대장에는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으며, 감정평가도 근린생활시설 사무소 이용을 전제로 적고 있습니다. 따라서 “아파트”로 보는 물건이 아니라, 근린시설 성격과 실제 이용 가능성을 먼저 따져야 합니다.
권리 흐름은 단순합니다. 말소기준권리는 2015.09.24 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 하나은행 근저당권, 2024년 이후의 동수원신용협동조합 가압류, 수원시 압류, 경매개시결정, 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 인수할 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 6층601호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) · 등기부상 공동주택 |
| 소유자 | 백남규 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 하나은행 근저당권은 채권최고액 360,000,000원입니다. 같은 날 추가로 설정된 하나은행 근저당권 720,000,000원도 배당권자로 참여하되, 매각으로 소멸합니다. 이후 동수원신용협동조합 가압류 500,000,000원, 수원시 압류, 경매개시결정, 국 압류도 모두 매각 후 등기상 정리되는 권리입니다.
② 점유·임차인 — 601호 전입자로 특정된 사람은 없다
조사된 전입자는 실제 임차인 18명입니다. 다만 호수 기재를 보면 대부분 201호~504호에 분포합니다. 이 사건 목적물은 6층 601호인데, 아래 명단 중 601호로 특정된 전입자는 확인되지 않습니다. 따라서 “601호에 18명이 전입했다”가 아니라, 같은 건물 내 여러 호실 전입 내역이 확인된 것으로 읽어야 합니다.
| 성명 | 호실 / 용도 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 201호 | 2022.10.19 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김만석 | 202호 | 2017.08.21 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김대길 | 203호 | 2018.07.03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 공경주 | 204호 | 2023.05.18 | 2024.11.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 윤종학 | 205호 | 2021.12.06 | 2024.11.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 양유미 | 302호 | 2022.04.25 | 2024.11.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이익진 | 303호 | 2023.03.27 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 홍선정 | 304호 | 2022.07.04 | 2024.11.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 130,000,000원 |
| 원나래 | 305호 | 2022.03.29 | 2024.12.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이성호 | 401호 | 2023.02.10 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이유리 | 402호 | 2022.01.10 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 성민선 | 403호 | 2023.09.14 | 2025.01.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 정수훈 | 404호 | 2021.12.07 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 강석래 | 501호 | 2017.01.11 | 2024.11.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 정진희 | 502호 | 2021.12.28 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이도용 | 503호 | 2023.07.04 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이민형 | 504호 | 2021.09.16 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 심지율 | 주거 | 미상 | 2024.11.18 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,240,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 102,900,000원 기준, 집행비용 추정 2,240,600원을 제외한 100,659,400원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 총 미배당은 1,479,340,600원으로 크지만, 이 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 시나리오 — 인수 0원, 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 배당액 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 1,479,340,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 1,509,666,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 1,530,886,578원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 동측 인근 버스정류장, 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물, 사용승인일 2015.09.16, 승강기설비를 갖추었습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 315.8㎡, 공시지가 2,402,000원/㎡, 북측 약 9미터·동측 약 7미터 도로에 접합니다.
- 용도. 601호는 등기부상 공동주택이나 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 사용 목적과 대출·전입·임대 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함·접함으로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 601호 현장 확인. 전입자 대부분은 201호~504호로 확인되며, 601호 전입자로 특정된 명단은 없습니다. 실제 점유·열쇠·사용자 여부를 직접 확인하세요.
- 심지율 확인. 호실과 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 601호와의 관련성, 배당요구 내용, 보증금 존재 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 용도 리스크. 등기부상 공동주택, 건축물대장상 사무소라는 차이가 있습니다. 주거 목적 입찰이면 용도와 사용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 가격 리스크. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 매수 메리트를 단정하지 마세요.
- 관리비·공과금. 집합건물은 공용부분 체납 관리비가 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 0원”보다 중요한 건 601호의 실체
이 사건의 등기상 권리는 복잡해 보여도 결론은 비교적 명확합니다. 2015.09.24 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 부족이 1,479,340,600원으로 크게 남아도 이 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 가격표만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 대상은 6층 601호이고, 용도는 근린생활시설 사무소로 보는 것이 맞습니다. 또한 조사된 전입자는 대부분 다른 호실에 분포하며, 601호 전입자로 특정된 사람은 확인되지 않습니다. 결론은 권리는 합격, 점유·용도는 확인 후 판단. 601호의 실제 사용 상태와 미상 점유 관련성을 확인하는 사람이 이 물건의 리스크를 제대로 줄일 수 있습니다.
