수원지방법원 2024타경11589. 수원시 권선구 권선동, 경수대로409번길 17의 2층 203호 다세대입니다. 소유자는 백남규이고, 2018년 3월 23일 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 등기상 오래된 하나은행 근저당 2건은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 분석의 말소기준은 2024년 4월 30일 동수원신용협동조합 가압류 500,000,000원입니다. 이 가압류와 이후 경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 진짜 문제는 등기 말소 여부가 아니라 선순위 임차·점유자의 보증금 승계입니다.

배당표상 김대길의 임차보증금은 110,000,000원입니다. 전입 2018년 7월 3일, 확정일자 2018년 7월 6일로 말소기준보다 앞서고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 50,078,000원을 전제로 집행비용 1,301,404원을 빼고 48,776,596원이 배당되면, 보증금 부족분 61,223,404원이 매수인에게 남습니다. 여기에 홍선정의 보증금 130,000,000원은 배당표상 대항력은 있으나 우선변제권은 없어 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 선순위 임차가 핵심

2015년 설정된 하나은행 근저당 360,000,000원과 720,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 현재 말소기준은 2024년 4월 30일 동수원신용협동조합 가압류입니다. 문제는 김대길의 전입·확정일자와 다수 점유자의 전입이 이보다 앞선다는 점입니다. 특히 김대길과 홍선정은 배당표에서 구체적인 매수인 인수액까지 산정되어 있어 낙찰가 외 별도 승계부담을 반드시 합산해야 합니다.

임차·점유 관계 — 실제 확인 인원 17명

현황조사·등기부상 확인되는 임차·점유 관계는 총 17명입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 각기 다른 호수가 함께 확인되어 있으므로 본건 203호와의 구체적인 대응관계는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.

② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 2.41억

현재 최저가는 감정가 146,000,000원의 34.3%인 50,078,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 김대길 보증금의 미배당분이 늘어나는 구조입니다. 여기에 홍선정 보증금 130,000,000원은 전액 인수로 계산되어 있어, 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 연결되지 않습니다.

최저가가 50,078,000원에서 35,054,600원, 다시 24,538,220원으로 내려가도 확인금액 기준 실질취득은 각각 241,301,404원 → 241,030,983원 → 240,841,688원으로 거의 변하지 않습니다. 현재 회차 실질취득은 감정가보다 95,301,404원 높고, 감정가의 165.3%입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 시세보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 50,078,000원 가정)

현재 매각가에서는 집행비용 1,301,404원과 김대길에게 48,776,596원이 배당되어 매각대금 50,078,000원이 모두 소진됩니다. 김대길의 부족분 61,223,404원과 홍선정 보증금 130,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있으며, 동수원신용협동조합 500,000,000원은 미배당입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 권선초등학교 동측 인근이며 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주거지로서의 제반 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있으며, 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 있어 대중교통 사정도 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2015.09.16입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 약 9미터, 동측 약 7미터 포장도로에 접한 2면 도로 조건입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,402,000원/㎡, 토지면적은 315.8㎡입니다. 지형은 평지·정방형으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호 1-19호는 공동주택으로 이용 중이며, 주변 역시 다세대·단독·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 판단. 현재 회차 확인금액 기준 실질취득은 241,301,404원입니다.
• 김대길 보증금 부족분 확인. 110,000,000원 중 현재 예상배당은 48,776,596원, 매수인 인수 부족분은 61,223,404원입니다.
• 홍선정 130,000,000원 승계 확인. 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
• 보증금 미상 점유자 15명 확인. 대항력을 단정하지 말고 각 계약·점유부분·확정일자·배당요구·보증금과 본건 203호의 대응관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 추가 유찰을 가격 메리트로 오해하지 않기. 4회·5회 유찰 시에도 확인 실질취득은 241,030,983원·240,841,688원으로 거의 줄지 않습니다.
• 시장가격 별도 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 실질취득이 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “5,007만원짜리 물건”이 아니다

이 사건은 3회 유찰이라는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어오지만, 입찰 판단의 중심은 거기에 있지 않습니다. 현재 최저가는 50,078,000원이지만 확인된 매수인 인수액이 191,223,404원이라 실질취득은 241,301,404원입니다. 이는 감정가 146,000,000원의 165.3%에 해당합니다.

더 유찰돼도 상황은 크게 달라지지 않습니다. 4회 유찰 시 241,030,983원, 5회 유찰 시 240,841,688원으로 확인 실질취득이 거의 고정됩니다. 게다가 보증금이 확인되지 않은 점유자 15명의 위험까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 34%에 살 수 있는 다세대”가 아니라, “낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 인수가 커지는 고위험 인수형”으로 보는 것이 맞습니다. 가격 착시·다수 임차·미상 보증금이 동시에 겹치는 D등급 사건입니다.