수원지방법원 2024타경11589. 권선동 경수대로409번길 17의 5층 503호입니다. 감정상 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물로, 공동주택인 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택, 근린생활시설이 함께 있는 형태입니다. 사용승인일은 2015년 9월 16일입니다. 현 소유자는 백남규이고, 2018년 3월 23일 소유권을 취득했습니다.
등기상 현재 말소기준은 2024년 4월 30일 동수원신용협동조합 가압류 500,000,000원입니다. 2015년 하나은행 근저당권 2건(채권최고액 360,000,000원·720,000,000원)은 등기부상 이미 말소되어 있고, 2024년 가압류 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 임차인·점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 5층503호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형·다세대) 중심의 6층 건물 |
| 소유자 | 백남규 (2018.03.23. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 47,334,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 929,778,087원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.30. 동수원신용협동조합 가압류 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 어렵다
2015년 설정된 하나은행 근저당권 2건은 이미 말소돼 현재 말소기준으로 작동하지 않습니다. 현재 기준권리는 2024년 4월 30일 동수원신용협동조합 가압류입니다. 현황조사상 확인되는 17명의 전입일은 모두 이 날짜보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 17명, 보증기관 중복 0명
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 201호 | 2022.10.19 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김만석 | 202호 | 2017.08.21 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김대길 | 203호 | 2018.07.03 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 공경주 | 204호 | 2023.05.18 | 미상 | 2024.11.08 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤종학 | 205호 | 2021.12.06 | 미상 | 2024.11.19 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 양유미 | 302호 | 2022.04.25 | 미상 | 2024.11.22 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이익진 | 303호 | 2023.03.27 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍선정 | 304호 | 2022.07.04 | 130,000,000원 | 2024.11.14 | 인수형 위험 | 없음 | 핵심 |
| 원나래 | 305호 | 2022.03.29 | 미상 | 2024.12.29 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이성호 | 401호 | 2023.02.10 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이유리 | 402호 | 2022.01.10 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 성민선 | 403호 | 2023.09.14 | 미상 | 2025.01.02 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정수훈 | 404호 | 2021.12.07 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강석래 | 501호 | 2017.01.11 | 미상 | 2024.11.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정진희 | 502호 | 2021.12.28 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이도용 | 503호 | 2023.07.04 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 핵심 확인 |
| 이민형 | 504호 | 2021.09.16 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없으므로 실제 임차인 수는 17명입니다. 그중 홍선정만 보증금 130,000,000원이 확인되고, 나머지 16명은 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 사건 주소와 같은 503호의 이도용은 2023년 7월 4일 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·승계액 미상 상태로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,334,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,252,012원 |
| 인수 · 홍선정 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 46,081,988원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 동수원신용협동조합 채권의 미배당은 453,918,012원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 홍선정 보증금은 배당 0원으로 잡혀 있어 매수인 승계 위험의 핵심입니다.
회차별 실질취득 — 최저가 하락 착시
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 47,334,000원 | 82,666,000원 | ≈ 130,000,000원 | 453,918,012원 |
| 4회 유찰 시 | 33,133,799원 | 96,866,201원 | ≈ 130,000,000원 | 467,862,609원 |
| 5회 유찰 시 | 23,193,659원 | 106,806,341원 | ≈ 130,000,000원 | 477,623,827원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가는 47,334,000원에서 33,133,799원, 23,193,659원으로 내려가지만, 대항력 인수형 보증금 130,000,000원이 매수인의 경제적 총부담 기준점이 되므로 실질취득은 약 130,000,000원 수준에서 움직이지 않습니다. 현재 실질취득은 감정가 138,000,000원의 약 94.2% 수준입니다. 확인된 실거래 비교값이 없으므로 이를 근거로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주거지로서 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있으며, 수인분당선 수원시청역이 도보 10여분 거리에 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2015.09.16입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 9m, 동측 약 7m 포장도로에 2면이 접합니다. 토지는 평지·정방형이며 토지면적은 315.8㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,402,000원/㎡입니다.
- 환금성. HomeNnoble은 19세대 규모이고 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회, 매각률은 0.0%입니다. 3회 유찰 상태라는 점과 함께 환금성에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 47,334,000원만 보고 감정가 대비 34.3%라고 평가하지 마세요. 핵심 인수를 반영한 실질취득은 약 130,000,000원입니다.
- 503호 이도용 확인. 대상 호실 점유자인 이도용은 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력 및 실제 승계금액을 원본 명세서에서 확정해야 합니다.
- 304호 홍선정 귀속 대조. 보증금 130,000,000원이 확인된 홍선정은 304호로 표시됩니다. 사건 주소 503호와의 관계를 매각대상 범위·물건번호 단위로 대조해야 합니다.
- 나머지 임차인 16명. 보증금이 확인되지 않아 인수 위험을 0원으로 둘 수 없습니다. 배당요구 여부만으로 승계가 자동 해소되는 것도 아닙니다.
- 배당 외 비용. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성 점검. 19세대 규모, 평균 유찰 2.9회, 매각률 0.0%라는 통계는 단순한 저가매수보다 출구전략 확인이 먼저라는 신호입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 매각대상 호실, 점유자, 보증금, 배당요구, 확정일자와 인수조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “47,334,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 3회 유찰로 감정가 138,000,000원이 47,334,000원까지 내려와 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석에서는 반대로 읽어야 합니다. 홍선정의 보증금 130,000,000원이 인수형 핵심 위험으로 잡혀 있어 실질취득은 약 130,000,000원, 즉 감정가의 약 94.2% 수준으로 봐야 합니다. 유찰이 한두 번 더 이어져도 이 총부담은 크게 내려가지 않습니다.
더 중요한 것은 미확정 부분입니다. 실제 임차인은 17명이고 보증기관 중복신고는 없으며, 홍선정을 제외한 16명의 보증금이 확인되지 않습니다. 매각대상과 같은 503호 이도용 역시 보증금이 미상입니다. 여기에 19세대 소규모 물건, 평균 유찰 2.9회, 매각률 0.0%의 환금성 신호까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가보다 인수범위 확정이 먼저인 사건입니다. 권리가 명확해지기 전에는 가격만 보고 접근할 성격이 아닙니다.
