수원지방법원 2024타경11589. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 6층 철근콘크리트 건물의 2층 204호입니다. 경매 분류는 다세대이고, 감정평가상 기호 1~19호는 공동주택으로 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택 501호가 포함된 건물입니다. 사용승인일은 2015.09.16입니다.

이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수입니다. 말소기준은 2024.04.30 동수원신용협동조합의 가압류 500,000,000원인데, 공경주는 그보다 앞선 2023.05.18 전입·점유, 2023.04.25 확정일자를 갖추고 있고 배당요구도 했습니다. 보증금 120,000,000원 중 현재 최저가 배당에서는 44,734,684원만 배당되어 75,265,316원이 매수인 인수로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심

2015.09.24 하나은행 근저당권 360,000,000원과 720,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 현재 계산상 말소기준은 2024.04.30 동수원신용협동조합의 가압류이며, 2024.10.18 경매개시결정과 2025.05.16 공경주의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

그러나 등기 자체가 소멸하는 것과 보증금 반환채무의 승계는 별개의 문제입니다. 공경주는 말소기준보다 앞서 전입·점유했고 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 현재 배당 계산에서 보증금 120,000,000원 중 75,265,316원이 미배당되어 매수인에게 승계되는 구조입니다.

② 임차인·점유관계 — 본건 204호와 다른 호수를 구분해서 봐야 한다

현황조사와 등기·문건에 등장하는 실제 사람은 17명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 공경주는 본건의 전유부분 전부에 대한 임차권자로 명시된 반면, 다른 전입자들은 201호·202호·203호·205호·302호 등 다른 호수로 기재되어 있습니다.

보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자들은 대항력을 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다. 배당요구 사실만 확인되더라도 확정일자·보증금이 확인되지 않으면 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.

③ 가격 구조 — 34.3% 최저가가 ‘싼 가격’은 아니다

이 사건에는 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래 금액이 제시되지 않아, 최근 시세 대비 저렴하다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

오히려 확인 가능한 숫자로 보면 현재 배당 가정의 실질취득액은 251,227,316원으로 감정가 134,000,000원의 187.5%입니다. 최저가가 감정가보다 88,038,000원 낮아졌지만 매수인 인수액이 205,265,316원으로 더 크기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,962,000원 가정)

공경주의 보증금 미배당분은 75,265,316원, 홍선정 보증금은 현재 계산상 130,000,000원 전액 인수로 반영되어 매수인 인수 합계가 205,265,316원입니다. 동수원신용협동조합의 500,000,000원은 배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 권선초등학교 동측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주거환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있습니다. 수인분당선 수원시청역은 도보 10여분 거리에 위치해 대중교통 사정도 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 외벽은 치장벽돌붙임, 내부는 벽지도배 및 타일 마감, 샷시 이중창이며 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 약 9m, 동측 약 7m 포장도로와 2면이 접하며 토지는 평지·정방형입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 315.8㎡, 지목 대, 주상용, 공시지가 2,402,000원/㎡입니다.
• 경매 통계. HomeNnoble 19세대, 경매물건 평균 유찰 횟수 2.9회, 낙찰률 0%로 집계되어 있습니다. 본건 역시 현재 3회 유찰 상태입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 601호는 등기부상 공동주택, 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 45,962,000원만 보면 감정가의 34.3%지만, 인수액까지 더한 실질취득은 251,227,316원입니다.
• 공경주 보증금 인수 확인. 보증금 120,000,000원, 전입 2023.05.18, 확정일자 2023.04.25, 배당요구 2024.11.08이며 현재 배당 부족분은 75,265,316원입니다.
• 홍선정 304호 인수 반영의 목적물 일치 여부 확인. 본건은 204호인데 현재 계산에는 304호 홍선정 보증금 130,000,000원이 매수인 인수로 포함되어 있습니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 17명 중 공경주와 홍선정을 제외한 15명은 보증금이 확인되지 않습니다. 다른 호수 전입자가 본건 204호 권리관계와 연결되는지 원본 목적물 범위를 확인해야 합니다.
• 실거래가 부재. 최근 12개월 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
• 추가 유찰 효과 제한. 4회 유찰 시 실질취득 250,979,121원, 5회 유찰 시 250,805,385원으로 현재 251,227,316원과 큰 차이가 없습니다.
• 배당 미반영 항목. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “4,596만원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 134,000,000원이 세 번 유찰되어 45,962,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 공경주의 보증금 미배당 75,265,316원과 현재 계산상 홍선정의 130,000,000원 인수를 합치면 매수인 부담은 205,265,316원이고, 낙찰대금까지 더한 실질취득액은 251,227,316원입니다.

더 내려가도 구조는 거의 변하지 않습니다. 4회 유찰 시 250,979,121원, 5회 유찰 시 250,805,385원으로, 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당 인수가 늘어납니다. 최근 실거래 수치가 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 게다가 본건 204호와 현재 인수 계산에 들어간 홍선정의 304호가 서로 다르고, 보증금 미상 전입자도 다수 확인됩니다. 최저가 할인율은 크지만 권리·인수 구조를 반영한 실질취득 기준으로는 매우 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.