51,107,000원
수원지방법원 2024타경11589. 권선동 944-14, 경수대로409번길 17의 4층 401호 다세대 사건입니다. 건물은 2015년 9월 16일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 감정평가상 공동주택과 근린생활시설이 함께 있는 형태입니다. 현재 소유자는 백남규이며 2018.03.23. 매매로 소유권을 취득했습니다.
등기상 눈에 띄는 점은 2015년 설정됐던 하나은행 근저당 360,000,000원과 720,000,000원이 이미 말소된 상태라는 것입니다. 따라서 이 경매에서 계산된 말소기준권리는 2024.04.30. 동수원신용협동조합의 500,000,000원 가압류입니다. 이후 수원시 압류와 경매개시결정, 2025.03.05. 이성호의 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 소멸한다는 것과 미배당 임차보증금의 매수인 승계 여부는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 4층401호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 · 사용승인 2015.09.16. |
| 소유자 | 백남규 · 2018.03.23. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 51,107,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구액 | 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.16. |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차보증금 인수’가 핵심
2015년 하나은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 계산상 말소기준은 2024.04.30. 동수원신용협동조합 가압류입니다. 수원시 압류와 하나은행의 임의경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
하지만 임차인 쪽은 단순하지 않습니다. 이성호는 전입 2023.02.10., 확정일자 2023.01.31.로 말소기준보다 앞서고, 보증금 120,000,000원에 대해 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 매각가 51,107,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 1,319,926원을 뺀 49,787,074원만 배당되고 70,212,926원이 미배당됩니다. 이 부족분은 현재 계산상 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 알려진 금액보다 ‘미상’이 더 위험하다
조사된 임차인은 17명입니다. 이 가운데 이성호와 홍선정은 보증금이 확인되지만, 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이런 점유자는 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 전입일이 말소기준 2024.04.30.보다 앞선 사실만으로 인수액을 확정할 수는 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 201호 | 2022-10-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김만석 | 202호 | 2017-08-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김대길 | 203호 | 2018-07-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 공경주 | 204호 | 2023-05-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024-11-08 | 확인 필요 |
| 윤종학 | 205호 | 2021-12-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024-11-19 | 확인 필요 |
| 양유미 | 302호 | 2022-04-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024-11-22 | 확인 필요 |
| 이익진 | 303호 | 2023-03-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 홍선정 | 304호 | 2022-07-04 | 130,000,000원 | 있음 | 없음 | 2024-11-14 | 130,000,000원 |
| 원나래 | 305호 | 2022-03-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024-12-29 | 확인 필요 |
| 이유리 | 402호 | 2022-01-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 성민선 | 403호 | 2023-09-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025-01-02 | 확인 필요 |
| 정수훈 | 404호 | 2021-12-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 강석래 | 501호 | 2017-01-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024-11-28 | 확인 필요 |
| 정진희 | 502호 | 2021-12-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이도용 | 503호 | 2023-07-04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이민형 | 504호 | 2021-09-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이성호 | 전유부분 전부 | 2023-02-10 | 120,000,000원 | 있음 | 있음 | 2025-03-05 | 70,212,926원 |
③ 가격 구조 — 5,110만원에 사는 경매가 아니다
현재 최저매각가는 51,107,000원으로 감정가 149,000,000원의 34% 수준입니다. 표면만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 현재 배당 계산상 매수인 인수액이 200,212,926원입니다.
특히 대항력 임차보증금이 낙찰가를 압도하는 사건은 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조가 나타납니다. 실제 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 200,212,926원 → 215,269,048원 → 225,808,334원으로 증가합니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 실질 취득원가 하락으로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 51,107,000원 | 200,212,926원 | 251,319,926원 |
| 4회 유찰 시 | 35,774,900원 | 215,269,048원 | 251,043,948원 |
| 5회 유찰 시 | 25,042,430원 | 225,808,334원 | 250,850,764원 |
유찰이 진행될수록 낙찰가는 낮아지지만 미배당 보증금 승계액이 증가해, 확인된 인수액 기준 실질취득 부담은 약 251,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,926원 |
| 1. 임차인 이성호 보증금 | 120,000,000원 | 49,787,074원 |
| 인수 · 홍선정 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 51,107,000원이 집행비용 1,319,926원과 이성호 배당 49,787,074원으로 전부 소진됩니다. 이성호 미배당 70,212,926원과 홍선정 130,000,000원을 합한 200,212,926원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량출입 가능, 동측 인근 버스정류장 이용 가능. 수인분당선 수원시청역이 도보 10여분 거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층, 사용승인 2015.09.16. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북측 약 9미터, 동측 약 7미터 포장도로와 2면이 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대 315.8㎡ · 평지 · 정방형 · 소로각지 · 공시지가 2,402,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 규모. HomeNnoble 19세대, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 확인치 기준 51,107,000원 + 200,212,926원 = 251,319,926원입니다.
- 이성호 미배당 확인. 보증금 120,000,000원 중 현재 배당 가정상 70,212,926원이 매수인 인수입니다.
- 홍선정 인수 확인. 현재 계산상 보증금 130,000,000원 전액이 매수인 인수입니다.
- 미상 임차인 재검증. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 다수 전입자는 대항력 및 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 호수별 원본 대조. 조사 명단에 여러 호수가 포함되어 있으므로 401호와 각 임대차 관계를 매각물건명세서·현황조사 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 추가 진행을 할인으로 착각하지 않기. 4회·5회 유찰 가정에서도 실질취득액은 각각 251,043,948원, 250,850,764원입니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 실제 배당순위와 인수액을 바꿀 수 있으므로 입찰 전 최종 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”가 아니라 “약 2.51억 실질부담”
이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 51,107,000원이라는 숫자도 아닙니다. 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하느냐입니다. 현재 배당 계산대로라면 이성호의 미배당 보증금 70,212,926원과 홍선정 보증금 130,000,000원을 합쳐 매수인이 200,212,926원을 인수하고, 낙찰대금까지 포함한 실질취득액은 251,319,926원입니다.
게다가 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 닫아둘 수도 없습니다. 유찰이 더 진행되어 35,774,900원, 25,042,430원으로 최저가가 내려가더라도 인수액이 증가하면서 총 부담은 약 251,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “대항력·미배당 보증금을 어디까지 승계하는가”가 승부를 결정하는 고위험 권리분석형입니다. 원본 명세서에서 임차범위와 인수액을 확정하기 전에는 최저가만을 근거로 응찰가를 판단하기 어렵습니다.
