수원지방법원 2024타경11589. 권선동 경수대로409번길 17의 4층 405호로 표시된 다세대 사건입니다. 감정가는 146,000,000원인데 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 50,078,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 말소기준보다 앞선 임차권과 다수 점유자의 존재 때문에 최저가 자체가 실제 취득비용을 의미하지 않습니다.
특히 김형우의 주택임차권은 2024.02.16 등기됐고, 전입은 2021.03.02, 확정일자는 2021.02.08, 보증금은 140,000,000원입니다. 말소기준인 2024.04.30 동수원신용협동조합 가압류보다 앞서므로 매각으로 지워지지 않는 구조입니다. 현재 회차 배당 계산에서는 김형우에게 48,776,596원이 배당되고 91,223,404원이 매수인에게 남는 것으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 4층405호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 이용상태 | 공동주택(도시형생활주택 원룸형과 다세대주택) |
| 소유자 | 백남규 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 50,078,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인일 | 2015.09.16 |
| 단지 | HomeNnoble · 19세대 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부상 과거 하나은행 근저당 2건은 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 계산상 말소기준은 2024.04.30 동수원신용협동조합 가압류 500,000,000원입니다. 이후 2024.10.18 하나은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 그보다 앞선 김형우 주택임차권입니다. 임차권등기 자체가 2024.02.16로 말소기준보다 앞서고, 전입 2021.03.02·점유개시 2021.02.26·확정일자 2021.02.08, 보증금 140,000,000원으로 확인됩니다. 배당요구도 돼 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 인원 19명, 미상 항목 다수
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 201호 | 2022.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김만석 | 202호 | 2017.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김대길 | 203호 | 2018.07.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 공경주 | 204호 | 2023.05.18 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 가능성 있음 |
| 윤종학 | 205호 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 가능성 있음 |
| 양유미 | 302호 | 2022.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 가능성 있음 |
| 이익진 | 303호 | 2023.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 홍선정 | 304호 | 2022.07.04 | 130,000,000원 | 있음 | 없음 | 130,000,000원 |
| 원나래 | 305호 | 2022.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 가능성 있음 |
| 이성호 | 401호 | 2023.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 이유리 | 402호 | 2022.01.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 성민선 | 403호 | 2023.09.14 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 가능성 있음 |
| 정수훈 | 404호 | 2021.12.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 강석래 | 501호 | 2017.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 가능성 있음 |
| 정진희 | 502호 | 2021.12.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 이도용 | 503호 | 2023.07.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 이민형 | 504호 | 2021.09.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김형우 | 전유부분 전부 | 2021.03.02 | 140,000,000원 | 있음 | 있음 | 부족분 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 미상 |
보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 정확도 규칙상 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. 따라서 위 표의 미상 점유자들은 인수액을 숫자로 합산하지 않았습니다. 반대로 김형우와 홍선정은 보증금이 확인되며, 현재 배당 계산에 실제 인수액이 반영돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,301,404원 |
| 1. 임차인 김형우 보증금 | 140,000,000원 | 48,776,596원 |
| 인수 · 김형우 부족분 | 91,223,404원 | 매수인 인수 |
| 인수 · 홍선정 보증금 | 130,000,000원 | 매수인 인수 |
| 2. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금은 집행비용과 김형우 배당으로 모두 소진됩니다. 동수원신용협동조합의 500,000,000원 가압류는 배당 0원으로 계산되며, 매수인 인수액은 221,223,404원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 50,078,000원 | 221,223,404원 | 271,301,404원 |
| 4회 유찰 시 | 35,054,600원 | 235,976,383원 | 271,030,983원 |
| 5회 유찰 시 | 24,538,220원 | 246,303,468원 | 270,841,688원 |
이 사건의 핵심은 바로 이 표입니다. 최저매각가는 50,078,000원에서 35,054,600원, 다시 24,538,220원으로 낮아지지만 매수인 인수액이 그만큼 221,223,404원에서 235,976,383원, 246,303,468원으로 커집니다. 따라서 실질취득은 271,301,404원 → 271,030,983원 → 270,841,688원으로 거의 고정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거지로서의 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있으며, 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물, 사용승인일 2015.09.16. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북측 약 9m, 동측 약 7m 포장도로와 2면이 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 315.8㎡, 공시지가 2,402,000원/㎡, 평지·정방형·소로각지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 환금성 지표. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회이며, 확인된 낙찰 실적·최근 낙찰가는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담으로 계산. 현재 회차 기준 실질취득은 271,301,404원입니다. 응찰가가 내려가도 인수액이 증가하는 구조를 반드시 반영해야 합니다.
- 김형우 임차권 확인. 보증금 140,000,000원, 전입 2021.03.02, 확정일자 2021.02.08, 임차권등기 2024.02.16입니다. 현재 배당표상 부족분 91,223,404원이 인수됩니다.
- 홍선정 보증금 확인. 보증금 130,000,000원, 전입 2022.07.04이며 현재 산정에서는 전액 매수인 인수로 반영됩니다.
- 미상 점유자 계약원본 확인. 여러 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수금액을 최종 확정할 수 없습니다.
- 호수·점유범위 대조. 표시된 소재지는 4층405호이지만 조사된 점유자는 여러 호에 걸쳐 있으므로 매각대상 범위와 각 점유자의 실제 대상 부동산을 원문 서류에서 반드시 대조해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 공경주·윤종학·양유미·홍선정·원나래·성민선·강석래·김형우는 배당요구 기록이 확인되며, 다른 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “5,007만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 50,078,000원까지 떨어졌지만, 권리분석 결과 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액이 221,223,404원입니다. 따라서 확인된 금액만 놓고도 실질취득은 271,301,404원입니다. 4회·5회 유찰 뒤에도 실질취득은 약 2.71억원 수준으로 거의 변하지 않습니다.
더 중요한 점은 이 2.71억원조차 확정 상한이 아니라는 것입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 다수 점유자가 남아 있어 이들의 계약관계가 추가로 확인되면 인수위험이 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 34%의 저가 매물”이 아니라, 선순위 임차권과 미상 점유관계를 먼저 해소해야 하는 고위험 권리분석형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
