수원지방법원 2025타경1044. 수원시 권선구 세류동 1111-12의 2층 201호로, 감정 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)인 다세대 물건입니다. 감정가는 74,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 25,382,000원입니다. 표면상 가격은 크게 내려왔지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 인수되는 임차보증금입니다.

등기된 임차권자 박미순은 보증금 73,500,000원, 확정일자 2023.03.30, 주민등록일자 2025.01.31로 확인되고 배당요구도 했습니다. 현재 매각가 25,382,000원을 가정하면 집행비용 856,876원 이후 박미순에게 24,525,124원이 배당되고, 남는 48,974,876원은 매수인 인수로 계산됩니다. 최저가와 인수액을 합치면 74,356,876원이므로, “2,538만원짜리 물건”으로 보면 권리분석의 결론이 완전히 뒤집힙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 박미순 임차권이 경매개시보다 앞선다

2017.11.30 설정된 수협은행 근저당권 채권최고액 1,018,800,000원은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리 흐름에서 기준일은 2025.04.23 임의경매개시결정으로 잡히며, 박미순의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2025.04.04 접수입니다. 따라서 박미순 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리가 아니라 매수인 인수 대상으로 분석됩니다.

② 임차인·점유관계 — 확정된 인수 1건 + 미상 위험 다수

박미순 외 점유자들은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많습니다. 따라서 이들을 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당요구를 한 사람도 있지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위와 매수인 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 즉 박미순의 48,974,876원은 이미 계산되는 확정적 인수 위험이고, 그 밖의 미상 점유관계는 추가 위험으로 남습니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 약 7,400만원대

이 사건은 “낙찰가가 떨어질수록 싸진다”는 일반적인 경매 구조와 다릅니다. 박미순 보증금 73,500,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 커집니다. 현재부터 5회 유찰 시나리오까지 최저가와 인수액을 합친 실질부담은 다음과 같습니다.

즉 3회 유찰 후 25,382,000원에 받든, 5회 유찰 후 12,437,180원에 받든 박미순 보증금의 미배당분을 합친 총부담은 계속 약 74,000,000원대입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득액이어야 합니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 “시세보다 싸다”는 결론도 낼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 25,382,000원 가정)

현재 가정에서는 매각대금 25,382,000원이 집행비용과 박미순 보증금 일부 배당에 전부 사용됩니다. 박미순 보증금 부족분 48,974,876원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대 물건으로, 실제 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)입니다. 5층 공동주택 중 2층 201호이며 사용승인일은 2017.11.24입니다.
• 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 남수원초등학교 북서측 인근. 주변은 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설 등이 있는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 도시가스·급배수 위생·개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합·가축사육제한구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 현재 입찰가 기준은 25,382,000원이 아니라 박미순 인수액을 합친 실질취득 74,356,876원입니다.
• 박미순 임차권 확인. 보증금 73,500,000원, 확정일자 2023.03.30, 주민등록일자 2025.01.31, 배당요구 2025.05.12의 원본을 다시 대조해야 합니다.
• 미상 점유자 계약 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자별 임대차계약서, 점유부분, 실제 보증금과 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 추가 인수액 보수적으로 산정. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말되, 경매개시보다 앞선 점유가 다수이므로 확인 전까지 추가 인수 가능성을 배제하지 않는 것이 안전합니다.
• 유찰 전략 재검토. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 박미순 인수액이 증가해 실질취득은 약 74,000,000원대에 머뭅니다. 단순 유찰 대기는 가격 메리트를 크게 만들지 못합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령과 배당요구 문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “2,538만원짜리 경매”가 아니다

이 사건에서 가장 위험한 오해는 감정가 74,000,000원이 3회 유찰돼 25,382,000원까지 떨어졌으니 싸다고 보는 것입니다. 박미순에게는 보증금 73,500,000원의 대항력 있는 임차권이 있고, 현재 예상배당 후 48,974,876원이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 실질취득은 74,356,876원이며, 4회·5회 유찰 시에도 74,219,813원·74,123,869원으로 총부담이 거의 같은 구간에 머뭅니다.

여기에 더해 박미순 외 여러 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 추가 인수액을 완전히 닫을 수 없습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가가 장점인 물건이 아니라, 확정된 임차보증금 인수와 다수의 미상 점유관계를 먼저 해소해야 하는 권리 고난도 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가보다 실질취득, 할인율보다 임차권 확인이 먼저입니다.