수원지방법원 2025타경1044. 세류동 1111-12, 세지로12번길 9-9의 2층 202호로, 감정평가상 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 조순태이고, 2019.07.03 소유권을 이전받았습니다. 등기부에는 2017.11.30 수협은행 채권최고액 1,018,800,000원 근저당이 있었지만 이미 말소됐고, 현 경매의 기준은 2025.04.23 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다.
핵심은 2024.10.18 등기된 김미소의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2023.12.07, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2024.01.04이며 보증금은 99,750,000원입니다. 현 매각가 가정에서는 집행비용 1,356,970원을 제외한 51,808,030원이 김미소에게 배당되고, 부족분 47,941,970원은 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층202호 · 경기도 수원시 권선구 세지로12번길 9-9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택(원룸형) · 5층 공동주택 중 2층 202호 |
| 소유자 | 조순태 (2019.07.03 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 53,165,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사(양도인: 수협은행) / 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권 인수’가 핵심
2017.11.30 설정된 수협은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매개시결정일인 2025.04.23보다 앞선 2024.10.18 김미소의 주택임차권은 매각으로 없어지는 권리가 아니라 매수인 인수 대상으로 분석됩니다. 김미소는 전입·확정일자와 배당요구도 확인돼 우선변제를 행사하지만, 현 회차에서는 보증금 전액이 배당되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 18명, 추가 승계범위가 열려 있다
보증기관의 대위·승계 신고는 없고, 확인된 이름은 모두 서로 다른 실제 임차인입니다. 김미소는 보증금·확정일자·임차권등기가 확인되어 현재 회차 기준 47,941,970원 승계가 계산됩니다. 반면 나머지 17명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보아야 하며, 우선변제 및 최종 승계액도 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진세정 | 2018.01.29 | 미상 | 2025.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 양지훈 | 2018.04.16 | 미상 | 2025.05.14 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 하다은 | 2019.03.11 | 미상 | 2025.07.01 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이은호 | 2020.04.01 | 미상 | 2026.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이승주 | 2021.12.13 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민석 | 2022.02.07 | 미상 | 2026.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 지세훈 | 2022.12.09 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 지한빈 | 2023.03.02 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정다현 | 2023.06.19 | 미상 | 2025.06.18 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황진혁 | 2023.08.14 | 미상 | 2025.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신동영 | 2023.08.31 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문우현 | 2023.09.26 | 미상 | 2025.05.13 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장용호 | 2023.09.27 | 미상 | 2025.05.12 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박한나 | 2023.10.11 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신혜진 | 2023.10.27 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김미소 | 2024.01.04 | 99,750,000원 | 2025.11.18 | 有 | 有 | 47,941,970원 |
| 이홍배 | 2024.03.18 | 미상 | 2026.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박미순 | 2025.01.31 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 53,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,356,970원 |
| 1. 임차인 김미소 보증금 | 99,750,000원 | 51,808,030원 |
| 김미소 미배당 → 매수인 인수 | - | 47,941,970원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 매각대금은 집행비용과 김미소 배당으로 전부 소진됩니다. 신청채권자 유케이제십차유동화전문유한회사의 청구액은 888,681,357원이지만, 현재 시나리오상 배당액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 올라간다
| 시나리오 | 낙찰가 | 김미소 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 53,165,000원 | 47,941,970원 | 101,106,970원 |
| 4회 유찰 시 | 37,215,500원 | 63,604,379원 | 100,819,879원 |
| 5회 유찰 시 | 26,050,850원 | 74,568,065원 | 100,618,915원 |
이 표가 이 사건의 가격구조를 가장 잘 보여줍니다. 최저매각가만 보면 53,165,000원에서 37,215,500원, 다시 26,050,850원으로 내려가지만, 김미소의 미배당 보증금 인수액은 반대로 47,941,970원에서 63,604,379원, 74,568,065원으로 증가합니다. 즉 김미소만 놓고 보더라도 저가 유찰이 취득원가를 같은 폭으로 낮춰주지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근. 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 사용승인일자는 2017.11.24입니다.
- 설비. 도시가스, 급배수 위생설비, 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김미소 인수액. 현 회차 기준 47,941,970원을 낙찰가와 별도로 부담하는 구조임을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 다른 17명 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·승계액을 단정할 수 없습니다. 이 부분이 이 사건의 가장 큰 미확정 위험입니다.
- 배당요구 여부 구분. 장용호·정다현·진세정·황진혁·하다은·김민석·문우현·양지훈·이홍배·이은호는 배당요구 접수가 확인되지만, 보증금과 확정일자가 미상이라 최종 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 3회 유찰 착시 경계. 최저가 53,165,000원만 보고 감정가 155,000,000원 대비 할인폭을 투자수익으로 해석하면 안 됩니다.
- 점유·명도. 다수 점유자가 확인된 사건이므로 낙찰 이후 인도와 명도 난도도 단순한 빈집·소유자 점유 사건과 다르게 봐야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 임차보증금 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 “실질취득과 미상 승계”를 봐야 한다
이 사건은 감정가 155,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 53,165,000원까지 내려왔지만, 전형적인 저가매수형 경매가 아닙니다. 김미소의 보증금 99,750,000원 중 현재 회차 미배당액 47,941,970원을 매수인이 인수해, 낙찰가와 합친 실질취득은 101,106,970원입니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 김미소 인수액이 커져 총 부담은 크게 줄지 않습니다.
더 큰 문제는 김미소 외 실제 임차인 17명입니다. 이들은 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력은 ‘가능·미상’, 우선변제와 승계도 미상입니다. 따라서 현재 확인되는 47,941,970원만을 인수액의 상한으로 보면 안 됩니다. 낮은 최저가보다 임차관계 확정이 먼저인 고위험 사건으로 보는 것이 맞습니다.
