수원지방법원 2025타경1044. 수원시 권선구 세류동의 다세대형 도시형 생활주택 4층 402호입니다. 이 사건은 최저가 하락폭보다 임차관계의 선순위성이 훨씬 중요합니다. 등기부상 2017.11.30. 수협은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 계산된 말소기준은 2025.04.23. 임의경매개시결정입니다. 그런데 양지훈은 주민등록 2018.04.16., 확정일자 2018.03.29.이고, 현황조사에서 확인된 다른 점유자들도 모두 이 기준일보다 앞선 전입일을 갖고 있습니다.

특히 양지훈은 임차권등기까지 마친 상태입니다. 배당 시뮬레이션상 매각대금 32,618,000원에서 집행비용 987,124원을 먼저 제외하면 양지훈에게 31,630,876원이 배당되고, 보증금 80,000,000원의 나머지 48,369,124원이 매수인에게 승계됩니다. 즉 낙찰가가 32,618,000원이라고 해서 32,618,000원에 취득하는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차권이 먼저다

2017.11.30. 설정된 수협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2025.04.10. 양지훈의 주택임차권이 등기됐고, 그 뒤인 2025.04.23. 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 현재 권리 계산상 경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있기 때문에, 그보다 앞선 임차권 및 점유관계는 매수인 입장에서 반드시 별도 검토해야 합니다.

② 임차인·점유자 — 확인된 17명

양지훈을 제외한 16명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 현재 계산된 말소기준일보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 미상인 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 따라서 아래에서는 모두 대항력 가능·미상 및 승계 가능·미상으로 표시합니다.

③ 예상배당표 (매각가 32,618,000원 가정)

현재 배당 계산에서는 매각대금 전부가 집행비용과 양지훈 배당으로 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 점유자들의 권리는 별도로 확정해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 ‘낙찰가’뿐

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 32,618,000원에서 22,832,600원, 다시 15,982,819원으로 내려가더라도 양지훈의 미배당 보증금 인수액은 48,369,124원 → 57,978,387원 → 64,704,872원으로 증가합니다. 따라서 총 실질취득은 각각 80,987,124원, 80,810,987원, 80,687,691원으로 거의 내려가지 않습니다.

⑤ 시세 판단 — 실거래 근거가 없으므로 ‘싸다’ 판정 금지

이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 95,096,000원이나 최저가 32,618,000원만으로 현재 시장가격 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.

특히 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득 80,987,124원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 양지훈 보증금 인수 구조 때문에 유찰이 반복돼도 실질취득액이 약 80,000,000원 수준에 머무는 만큼, 실제 매수 판단에서는 이 금액을 기준으로 주변 원룸형 도시형 생활주택의 실거래와 대조해야 합니다.

⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
• 입지. 남수원초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 공동주택이며 사용승인일은 2017.11.24.입니다.
• 설비. 도시가스·급배수 위생·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
• 제시외. 402호 테라스에 제시외 보일러실이 소재하며, 매각 비고상 제시외 건물(16-1)이 포함됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 양지훈 보증금 원본 대조. 배당 계산은 80,000,000원을 기준으로 하지만 임차권등기 원문에는 84,000,000원 기재도 있으므로 최신 계약내용을 확인해야 합니다.
• 16명 점유자 전수 확인. 각 점유자의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 범위, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 현재 회차는 32,618,000원이 아니라 확인된 인수까지 합친 80,987,124원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 80,810,987원·80,687,691원으로 거의 변하지 않습니다.
• 제시외 건물 확인. 402호 테라스 제시외 보일러실과 매각 포함 범위를 감정평가서·매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 도시형 생활주택 원룸형에 다수 전입자가 확인된 만큼 실제 각 호·점유관계와 명도 대상을 현장에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “3회 유찰”보다 “누가 얼마를 인수시키는가”

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가 32,618,000원이지만, 가장 중요한 숫자는 그보다 큰 48,369,124원입니다. 현재 확인된 양지훈 보증금 미배당 인수액이기 때문입니다. 둘을 합친 실질취득은 80,987,124원이고, 다음 회차로 내려가도 총 부담은 80,000,000원 부근에 머뭅니다.

여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자 16명이 더 있습니다. 이들은 현재 정보만으로 대항력 유무나 최종 인수액을 확정할 수 없으므로, 가격 할인보다 권리 불확실성이 앞서는 사건입니다. 실거래 비교값도 없어 80,987,124원이 시세 대비 유리하다는 근거가 없습니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 안 되고, 미상 임차관계를 해소하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.