수원지방법원 2025타경1044. 수원시 권선구 세류동 1111-12, 세지로12번길 9-9에 있는 도시형 생활주택(원룸형) 3층 302호입니다. 감정가는 155,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 108,500,000원입니다. 겉으로는 최저가가 감정가의 70%까지 내려와 보이지만, 이 물건의 판단 포인트는 단순 가격이 아닙니다. 선순위 근저당의 채권최고액이 1,018,800,000원으로 크고, 현재 회차 가정 배당 후에도 912,619,000원 미배당이 발생하는 구조입니다.
권리 순서만 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 다만 이 물건에는 현황조사·문건접수·임차권등기에 나타나는 점유·임차인이 많습니다. 모두 말소기준권리인 2017.11.30보다 늦은 전입 또는 등기라 대항력 인수형은 아닙니다. 그래서 이 사건은 “숨은 보증금을 떠안는 물건”이라기보다, 여러 점유자와 서류를 정리해야 하는 물건에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 3층302호 · 도로명주소 경기도 수원시 권선구 세지로12번길 9-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 조순태 (2019.07.03 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 108,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사(양도인: 수협은행) / 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 등기 열람 | 수원지방법원 등기국 · 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당
핵심은 2017.11.30 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 주택임차권등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 진세정의 임차권등기는 보증금 89,250,000원으로 확인되지만, 주민등록일자와 확정일자가 모두 2018.01.29로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 최저가만 놓고 싸게 보더라도, 이 보증금을 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유자 표 — 인수보다 명도 확인이 핵심
이 물건은 실제 점유·임차인이 17명으로 조사됩니다. 보증금이 확인된 임차권자는 진세정 1명이고, 나머지는 보증금·확정일자 확인이 필요합니다. 다만 전입일이 모두 2017.11.30 말소기준보다 늦어 대항력 있는 인수 임차인으로 보기는 어렵습니다.
| 점유·임차인 | 전입/주민등록 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미순 | 2025.01.31 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승주 | 2021.12.13 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장용호 | 2023.09.27 | 미상 | 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다현 | 2023.06.19 | 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지한빈 | 2023.03.02 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황진혁 | 2023.08.14 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하다은 | 2019.03.11 | 미상 | 2025.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민석 | 2022.02.07 | 미상 | 2025.06.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문우현 | 2023.09.26 | 미상 | 2025.05.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신혜진 | 2023.10.27 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양지훈 | 2018.04.16 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이홍배 | 2024.03.18 | 미상 | 2026.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지세훈 | 2022.12.09 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은호 | 2020.04.01 | 미상 | 2026.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동영 | 2023.08.31 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박한나 | 2023.10.11 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진세정 | 2018.01.29 | 89,250,000원 | 2025.04.03 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 가격 구조 — 실질취득액은 108,500,000원
현재 회차의 최저매각가는 108,500,000원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 실질취득액은 108,500,000원입니다. 다만 이 금액만 보고 가볍게 접근하기 어렵습니다. 선순위 근저당권의 채권최고액이 감정가보다 훨씬 크고, 배당표상 현재 회차에서도 근저당권자에게 돌아가는 금액은 106,181,000원에 그치며 912,619,000원의 미배당이 남습니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 108,500,000원 | 106,181,000원 | 912,619,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 75,950,000원 | 74,182,900원 | 944,617,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 53,165,000원 | 51,808,030원 | 966,991,970원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,319,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 106,181,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 대부분의 매각대금이 수협은행 근저당에 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설 등이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 아파트형 단지 물건이 아니라 원룸형 다세대 성격으로 보아야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 공동주택이며 사용승인일자는 2017.11.24입니다. 도시가스, 급배수 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비가 있습니다.
- 도로·토지. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고, 토지는 인접도로 대비 평탄한 대체로 정방형의 주거용 건부지입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.11.30 수협은행 근저당권이 기준입니다. 진세정 임차권등기와 모든 전입자는 이 기준 이후인지 원본으로 다시 대조하세요.
- 점유자 실사. 조사된 점유·임차인이 17명입니다. 실제 거주자, 공실 여부, 명도 상대방, 우편물·전입세대열람 결과를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 다수 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 인수로 보기는 어렵지만, 배당·명도 협상 변수는 남습니다.
- 임차권등기 확인. 진세정 보증금 89,250,000원은 후순위로 보이나, 임차권등기 말소와 배당요구 내역을 매각물건명세서와 문건접수 원본으로 확인하세요.
- 최우선변제·당해세. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있습니다. 실제 배당순위 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 원룸형 환금성. 도시형 생활주택 원룸형은 아파트와 매수층이 다릅니다. 임대수요와 재매각 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·현황조사·감정요항·배당 가정에 따른 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “정리 난도”가 문제
이 물건은 대항력 있는 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 말소기준은 2017.11.30 수협은행 근저당이고, 확인되는 임차권등기와 점유자 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 매수인 인수 0원, 실질취득액 108,500,000원이라는 결론은 분명합니다.
하지만 안전한 권리라고 해서 쉬운 물건은 아닙니다. 조사된 점유·임차인이 17명이고, 보증금 미상자가 많으며, 선순위 근저당 미배당도 912,619,000원으로 큽니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 명도·서류 확인 난도는 높은 C급 물건입니다. 이 사건은 “싸게 받느냐”보다 “받은 뒤 얼마나 깔끔하게 정리할 수 있느냐”가 승부처입니다.
