수원지방법원 2025타경1044. 수원시 권선구 세류동의 5층 504호 다세대 주택으로, 감정평가상 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차인 인수 구조입니다. 등기부상 2017.11.30 수협은행 근저당권 1,018,800,000원은 이미 말소된 상태이고, 계산된 말소기준은 2025.04.23 임의경매개시결정입니다. 반면 박한나의 주택임차권등기는 2025.04.04에 먼저 들어와 있고, 전입 2023.10.11·확정일자 2023.10.25·보증금 57,750,000원·배당요구 2025.05.14가 확인됩니다.

현재 최저가 32,928,000원에서 집행비용 992,704원을 먼저 제외하면 박한나에게 31,935,296원이 배당되고, 보증금 중 25,814,704원이 남습니다. 이 미배당액이 매수인 인수로 계산되므로 낙찰가 32,928,000원 + 인수 25,814,704원 = 실질취득 58,742,704원입니다. 즉 확인된 박한나 건만 놓고도 낙찰가가 떨어질수록 인수액이 커져 총비용이 보증금 57,750,000원 부근에 머무는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 잡힌 임차권

2017.11.30 수협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 계산된 말소기준은 2025.04.23 임의경매개시결정입니다. 박한나의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2025.04.04이며, 보증금 57,750,000원에 대해 우선변제권을 행사합니다. 현재 회차 배당 가정에서는 31,935,296원만 배당되고 25,814,704원이 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 18명, 미상 보증금이 핵심

보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 명의는 없습니다. 따라서 현재 확인되는 실제 임차인 관련 명의는 18명입니다. 박한나는 보증금·확정일자·배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제 구조를 계산할 수 있지만, 나머지는 필요한 정보가 부족해 대항력 가능·미상 또는 대항력 미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

② 가격 구조 — 유찰될수록 박한나 미배당 인수는 커진다

이 물건은 이미 3회 유찰되어 현재 최저가가 32,928,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 박한나 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 더 내려가더라도 배당되지 못하는 보증금이 그만큼 늘어납니다. 확인된 박한나 한 명만 놓고 보면 ‘낙찰가 하락 = 실질취득비용 하락’이 아닙니다.

세 회차 모두 박한나 관련 확인 비용은 대략 57,750,000원 보증금 부근에 머뭅니다. 현재 회차에서는 집행비용 992,704원의 영향까지 더해져 정확한 계산값이 58,742,704원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 다른 임차인의 인수액이 추가될 수 있으므로, 실제 총취득비용은 이보다 더 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 32,928,000원 가정)

현재 매각가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 박한나 우선변제에 소진됩니다. 박한나 보증금 미배당액 25,814,704원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 도시가스·급배수 위생·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 환금성. 다세대·도시형 생활주택(원룸형)이고 이미 3회 유찰된 상태이므로, 단순 감정가 대비 할인율보다 실제 인수액과 임차인 정리가 매수 판단의 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득비용으로 계산. 현재 회차의 확인된 기준은 32,928,000원이 아니라 박한나 인수액을 더한 58,742,704원입니다.
• 박한나 외 17명 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 추가 인수액의 상한을 계산할 수 없습니다.
• 대항력은 보수적으로. 보증금·확정일자 등이 미상인 점유자는 대항력 있다고 단정하지 말고 가능·미상으로 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부 재확인. 배당요구가 확인되는 임차인과 확인되지 않는 임차인이 혼재하므로 각 임차인의 권리행사 상태를 개별 확인해야 합니다.
• 회차 추가 유찰 효과 착시 주의. 4회·5회 유찰 시 매각가는 내려가지만 박한나 미배당 인수액은 각각 35,515,293원·42,305,706원으로 증가합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 각 임차인의 계약·전입·확정일자·배당요구 상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 낙찰가”가 아니라 “58,742,704원+ 실질취득”

이 사건의 가장 큰 함정은 감정가 96,000,000원 대비 최저가 32,928,000원이라는 숫자만 보는 것입니다. 박한나 한 명만 확정적으로 반영해도 현재 회차의 실질취득은 58,742,704원이고, 낙찰가가 더 내려가면 박한나 미배당 인수액이 커져 총비용은 보증금 부근에 머뭅니다.

여기에 실제 임차인 관련 명의가 18명이고, 박한나 외 17명은 보증금 등 핵심 조건이 불명확합니다. 따라서 이 물건은 ‘3회 유찰된 저가 물건’이 아니라 확인된 인수액 위에 미상 임차인 위험이 겹친 고난도 인수형으로 보는 것이 맞습니다. 가격 판단보다 먼저 해야 할 일은 추가 임차인의 보증금과 대항력·배당 관계를 확정하는 것입니다.