수원지방법원 2025타경1044. 수원 권선구 세류동의 5층 공동주택 중 2층 204호로, 감정평가상 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 103,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가는 35,329,000원까지 내려왔습니다. 표면상 가격만 보면 크게 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차인입니다.
등기부상 2017.11.30 수협은행의 채권최고액 1,018,800,000원 근저당은 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준일은 2025.04.23 임의경매개시결정입니다. 이 기준일보다 앞선 전입자가 다수 존재하고, 이승주의 주택임차권등기는 2025.04.10 접수되어 기준일보다 먼저 올라와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층 204호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 세지로12번길 9-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택(원룸형) · 5층 공동주택 중 2층 204호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 사용승인 2017.11.24 |
| 소유자 | 조순태 · 2019.07.03 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 35,329,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사(양도인: 수협은행) / 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2017.11.30 수협은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 분석상 말소기준은 2025.04.23 임의경매개시결정입니다. 이승주는 2021.12.13 주민등록, 2021.11.09 확정일자, 2025.04.10 임차권등기라는 기록이 있고, 보증금은 73,500,000원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 이 보증금을 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 처리합니다.
② 임차인 분석 — 알려진 2명, 보증금 미상 16명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진세정 | 2018.01.29 | 미상 | 미상 | 2025.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 양지훈 | 2018.04.16 | 미상 | 미상 | 2025.05.14 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 하다은 | 2019.03.11 | 미상 | 미상 | 2025.07.01 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이은호 | 2020.04.01 | 미상 | 미상 | 2026.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이승주 | 2021.12.13 | 73,500,000원 | 2021.11.09 | 2025.04.10 | 有 | 시뮬레이션상 無 | 73,500,000원 |
| 기사항전 | 2021.12.13 | 500,000원 | 2025.11.18 | 확인 없음 | 有 | 시뮬레이션상 無 | 500,000원 |
| 김민석 | 2022.02.07 | 미상 | 미상 | 2025.06.12 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 지세훈 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 지한빈 | 2023.03.02 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 황진혁 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 2025.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 신동영 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 문우현 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 2025.05.13 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 장용호 | 2023.09.27 | 미상 | 미상 | 2025.05.12 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박한나 | 2023.10.11 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 신혜진 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이홍배 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 2026.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박미순 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정다현 | 2023.06.19 | 미상 | 미상 | 2025.06.18 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다. 이승주·기사항전의 승계금액은 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 계산을 반영했습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 최저가만 보면 안 된다
현재 회차는 감정가 103,000,000원에서 3회 유찰된 35,329,000원입니다. 다음 시나리오의 최저가는 24,730,300원, 그 다음은 17,311,210원으로 내려갑니다. 그러나 제공된 회차별 계산에서는 매수인 인수액이 세 회차 모두 74,000,000원으로 잡혀 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 35,329,000원 | 74,000,000원 | 34,293,078원 |
| 4회 유찰 시 | 24,730,300원 | 74,000,000원 | 23,885,155원 |
| 5회 유찰 시 | 17,311,210원 | 74,000,000원 | 16,599,608원 |
대항력 있는 임차인의 알려진 보증금 74,000,000원이 현재 최저가보다 크므로, 가격 메리트 판단은 35,329,000원을 기준으로 하지 않습니다. 알려진 보증금 자체가 실질취득의 하한을 형성하고, 미상 점유자의 보증금이 추가 확인될 수 있어 현재 자료만으로 “감정가의 34%라 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,035,922원 |
| 신청채권자 · 유케이제십차유동화전문유한회사 | 888,681,357원 | 0원 |
| 인수 · 이승주 보증금 | 73,500,000원 | 0원 |
| 인수 · 기사항전 보증금 | 500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,293,078원 |
현재 회차 계산에서는 알려진 두 임차보증금이 배당되지 않고 매수인 인수로 처리됩니다. 집행비용 1,035,922원을 제외한 34,293,078원은 소유자 잔여로 계산되어 있으며, 신청채권자 청구 888,681,357원의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 공동주택으로, 도시가스·급배수 위생·개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다. 사용승인일은 2017.11.24입니다.
- 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 감정평가서의 공부와의 차이는 402호·403호·502호·503호의 제시외 부분에 관한 내용으로 204호는 해당 목록에 포함되지 않습니다.
- 환금성. 도시형 생활주택 원룸형이며 이미 3회 유찰되었습니다. 다수의 점유·임차관계까지 겹쳐 재매각 때도 권리 확인을 요구하는 매수층이 제한될 수 있어 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 35,329,000원보다 알려진 보증금 74,000,000원이 큽니다. 입찰가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 이승주 임차권 원본 확인. 임차보증금 73,500,000원, 주민등록 2021.12.13, 임차권등기 2025.04.10, 확정일자 2021.11.09 기록을 등기부·명세서와 대조해야 합니다.
- 16명 미상 보증금 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다. 각 임대차계약과 실제 점유상태 확인이 최우선입니다.
- 배당요구 관계 확인. 장용호·정다현·진세정·황진혁·하다은·김민석·문우현·양지훈·이홍배·이은호 등은 배당요구 접수일이 확인됩니다. 각 보증금과 확정일자에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 신청채권자 배당 0원 구조 확인. 청구액 888,681,357원과 현재 시나리오의 배당 0원 사이의 권리관계를 실제 사건기록에서 재확인해야 합니다.
- 최신 등기 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.08이고 매각기일은 2026.09.16입니다. 입찰 직전 권리변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 유찰”보다 “74,000,000원 + 미상 임차”
이 사건은 감정가 103,000,000원이 35,329,000원까지 내려온 3회 유찰 물건이지만, 저가 낙찰형으로 단순하게 볼 수 없습니다. 알려진 대항력 임차보증금만 74,000,000원이고, 제공된 배당 계산은 이를 전액 매수인 인수로 처리합니다. 더 큰 문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 16명 더 있다는 점입니다.
따라서 가격 판단의 출발점은 최저가 35,329,000원이 아니라 알려진 보증금 약 74,000,000원 이상의 실질취득 하한입니다. 실거래 비교 근거 없이 “감정가의 34%라 싸다”는 평가를 할 수 없고, 임차인별 보증금·확정일자·실제 점유와 배당요구 효력을 모두 확정하기 전까지는 권리 리스크가 가격 할인폭보다 우선하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
