수원지방법원 2025타경1044. 권선구 세류동 1111-12의 3층 304호로, 감정평가상 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 103,000,000원, 현재 최저매각가는 35,329,000원으로 3회 유찰됐습니다. 그러나 권리구조는 단순한 저가매수형과 정반대입니다. 등기부상 2017년 수협은행 근저당권은 이미 말소됐고 2024년 이주희의 84,000,000원 주택임차권도 2024년 3월 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.04.23. 임의경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞서 전입한 현황조사상 점유자들입니다. 2018년부터 2025년까지 전입일을 가진 임차인 17명이 확인되는데, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당요구가 확인된 사람도 있지만 보증금 자체가 미상이므로 배당 후 잔액과 매수인 승계액 역시 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 3층304호 · 경기도 수원시 권선구 세지로12번길 9-9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 조순태 · 2019.07.03. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 35,329,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 청구액 | 888,681,357원 |
| 현황조사 임차인 | 17명 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 어렵다
2017년 설정된 수협은행 근저당권의 채권최고액은 1,018,800,000원이지만 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 2024년 이주희 명의로 임차보증금 84,000,000원의 주택임차권등기가 있었으나 2024.03.28. 말소됐습니다. 이후 2025.04.23. 임의경매개시결정이 기입됐고, 이 권리가 현재 분석의 말소기준입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 17명, 보증금이 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미순 | 2025.01.31 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이승주 | 2021.12.13 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 장용호 | 2023.09.27 | 2025.05.12 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정다현 | 2023.06.19 | 2025.06.18 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 지한빈 | 2023.03.02 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 진세정 | 2018.01.29 | 2025.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 황진혁 | 2023.08.14 | 2025.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 하다은 | 2019.03.11 | 2025.07.01 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김민석 | 2022.02.07 | 2025.06.12 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 문우현 | 2023.09.26 | 2025.05.13 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 신혜진 | 2023.10.27 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 양지훈 | 2018.04.16 | 2025.05.14 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이홍배 | 2024.03.18 | 2026.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 지세훈 | 2022.12.09 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이은호 | 2020.04.01 | 2026.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 신동영 | 2023.08.31 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박한나 | 2023.10.11 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 실제 임차인 수는 17명입니다. 장용호·정다현·진세정·황진혁·하다은·김민석·문우현·양지훈·이홍배·이은호는 배당요구 사실이 확인되지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 박미순·이승주·지한빈·신혜진·지세훈·신동영·박한나는 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,922원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,293,078원 |
현재 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 17명의 임차보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 표의 0원을 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 공동주택이며 사용승인일은 2017.11.24.입니다.
- 설비. 도시가스·급배수 위생·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합, 비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 17명 전입자의 실제 점유관계 확인. 각 세대·호실의 실제 점유 위치와 304호 점유 여부를 현황조사 원문 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 확인이 최우선. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 배당요구가 있는 임차인도 우선변제권 성립과 실제 배당액은 확정일자·보증금 확인 후 판단해야 합니다.
- 배당요구 미확인 7명 주의. 박미순·이승주·지한빈·신혜진·지세훈·신동영·박한나는 배당요구 여부가 확인되지 않아 승계 위험 검토가 더 중요합니다.
- 말소된 임차권과 현재 점유자 구분. 이주희의 84,000,000원 임차권은 2024.03.28. 말소됐으므로 현재 17명의 점유관계와 별도로 봐야 합니다.
- 낮은 최저가에 현혹 금지. 감정가의 34.3%라는 수치만으로는 안전마진을 산정할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 인수 여부를 확정하기 전 임차인별 보증금·전입·점유·확정일자·배당요구를 반드시 재확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 가격보다 17명의 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 103,000,000원에서 세 차례 유찰돼 35,329,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 실제 투자판단은 그 반대 순서로 해야 합니다. 17명의 임차보증금이 얼마인지 먼저 확인하고, 그 다음에 낙찰가를 봐야 합니다. 말소기준일보다 앞선 전입자가 다수이고 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다. 배당표상의 인수 0원도 이 미확정 임차관계를 해소해 주지 못합니다. 따라서 현 단계 결론은 가격은 낮지만 권리비용은 미상입니다. 보증금과 배당관계가 확인되기 전에는 실질취득가 계산 자체가 성립하지 않는 고위험 물건입니다.
