수원지방법원 2025타경1044. 수원시 권선구 세류동 1111-12, 5층 501호의 다세대 물건으로 감정평가상 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 29,841,000원으로 감정가 87,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰폭이 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 인수입니다.

신동영은 임대차계약일 2023.08.20, 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2023.08.31이고, 임차보증금은 78,000,000원입니다. 2025.02.10 주택임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 했습니다. 제공된 권리분석의 말소기준일은 2025.04.23 경매개시결정이므로 신동영의 권리는 그보다 앞섭니다. 현 회차 매각가 29,841,000원에서는 집행비용 937,138원을 제외한 28,903,862원만 보증금에 배당되고, 49,096,138원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기부상 2017.11.30 수협은행 근저당권은 채권최고액 1,018,800,000원으로 설정됐으나 현재는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 2019.07.03 조순태에게 소유권이 이전되고 같은 날 근저당 채무자도 조순태로 변경됐습니다. 신동영의 주택임차권은 2025.02.10 등기됐고, 그 기초가 되는 주민등록·점유개시·확정일자는 2023.08.31입니다. 제공된 분석상 2025.04.23 경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있어 신동영 임차권은 말소기준보다 앞선 인수 권리입니다.

② 임차인·점유자 — 확정 1명 + 다수 미상 위험

보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으며, 기재상 실제 임차인·점유자는 18명입니다. 이 가운데 신동영은 보증금 78,000,000원, 확정일자, 배당요구, 임차권등기가 확인됩니다. 나머지 다수 점유자는 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 신동영 외 점유자들의 인수 위험은 별도로 남습니다.

③ 예상배당표 (매각가 29,841,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용과 신동영 임차보증금 일부 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정이며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰이 더 진행돼도 실질부담은 크게 내려가지 않는다

대항력 있는 신동영의 보증금이 매각가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당으로 회수하지 못하는 보증금이 늘어납니다. 현재 회차뿐 아니라 4회·5회 유찰 시나리오에서도 이 구조가 그대로 확인됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남수원초등학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 도시가스·급배수 위생·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합, 가축사육제한구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 공동주택이며 사용승인일은 2017.11.24입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현 회차 기준 29,841,000원이 아니라 확인 인수액을 포함한 78,937,138원을 출발점으로 계산해야 합니다.
• 신동영 보증금 잔액 확인. 예상배당 28,903,862원과 미배당 49,096,138원의 산정이 실제 배당에서도 유지되는지 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
• 다수 점유자 임대차관계 확인. 신동영 외 점유자들의 보증금·확정일자·실제 점유 여부가 미상입니다. 이 부분이 추가 인수 위험의 핵심입니다.
• 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 매각가 20,888,700원으로 내려가도 인수액이 57,887,297원으로 늘고, 5회 유찰 시에는 매각가 14,622,090원·인수액 64,041,108원으로 바뀝니다.
• 원룸형 환금성 점검. 감정평가상 도시형 생활주택(원룸형)이라는 이용 특성을 감안해 실제 매수수요와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “29,841,000원짜리 물건”이 아니다

이 사건은 감정가 87,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 29,841,000원까지 내려온 모습만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다. 그러나 신동영의 보증금 78,000,000원이 말소기준보다 앞서고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 49,096,138원을 매수인이 인수합니다. 그래서 현 회차의 실질취득액은 78,937,138원입니다.

더 중요한 것은 이것이 최종 위험액이라고 단정할 수 없다는 점입니다. 신동영 외에도 다수 점유자가 기재돼 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성과 추가 인수 여부가 미상입니다. 실거래 시세 자료도 없어 실질취득액이 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 결론은 명확합니다. 최저가 할인율은 크지만, 권리 위험도 함께 큰 물건입니다. 신동영 외 점유자들의 임대차관계가 정리되지 않는 한 보수적으로 접근해야 합니다.