수원지방법원 2025타경1044. 수원시 권선구 세류동 1111-12, 4층 404호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)이고, 건물은 2017.11.24 사용승인된 철근콘크리트구조 공동주택입니다. 현재 최저가는 감정가 156,000,000원에서 1회 유찰된 109,200,000원, 감정가의 70%입니다.
권리의 기준점은 2017.11.30 접수된 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준이므로, 그 뒤에 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 모두 전입일이 말소기준 이후라 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 임차인 수가 많고 보증금이 확인되지 않아, 명세서·현황조사·전입세대·배당요구 내역의 원본 대조가 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 4층404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형 생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 조순태 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 109,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.11.30 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,018,800,000원으로 이 물건 단독 금액이라기보다 공동담보 구조가 반영된 등기입니다. 2025.04.23 임의경매개시결정은 말소기준 이후 접수된 권리라 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표상 매수인이 별도로 떠안는 권리는 0원입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 17명, 대항력은 없음
확인된 임차인은 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 다만 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 배당요구를 한 임차인도 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능액은 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미순 | 2025.01.31 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승주 | 2021.12.13 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장용호 | 2023.09.27 | 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다현 | 2023.06.19 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지한빈 | 2023.03.02 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진세정 | 2018.01.29 | 2025.05.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황진혁 | 2023.08.14 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하다은 | 2019.03.11 | 2025.07.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민석 | 2022.02.07 | 2025.06.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문우현 | 2023.09.26 | 2025.05.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신혜진 | 2023.10.27 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양지훈 | 2018.04.16 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이홍배 | 2024.03.18 | 2026.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지세훈 | 2022.12.09 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은호 | 2020.04.01 | 2026.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신동영 | 2023.08.31 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박한나 | 2023.10.11 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,328,800원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 106,871,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 109,200,000원 기준 근저당권자에게 106,871,200원이 배당되고, 미배당은 911,928,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 도시가스, 급배수 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 전입일상 대항력은 없지만, 실제 임차인이 17명입니다. 각 점유자별 보증금·확정일자·배당요구 내역을 확인하세요.
- 명도 비용. 원룸형 도시형 생활주택은 점유자가 다수일수록 협의 대상이 늘어납니다. 인수 0원과 명도 난도는 별개입니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당 채권최고액이 1,018,800,000원으로 큽니다. 공동담보 구조와 신청채권자 지위를 원본에서 확인하세요.
- 미배당 구조. 현재 최저가 기준 근저당 미배당이 911,928,800원입니다. 후순위 잔여나 소유자 교부가 없는 구조입니다.
- 관리비·공용비용. 다세대·도시형 생활주택도 공용부분 관리비나 수도·전기 관련 정산 문제가 생길 수 있으니 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 확인. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.11.30 수협은행 근저당이고, 확인된 전입자는 모두 그 이후 전입이라 대항력 있는 임차인으로 보지 않습니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 임차인 17명, 보증금·확정일자 미상, 도시형 생활주택 원룸형이라는 점은 가볍지 않습니다. 권리는 통과, 점유·명도는 보수적으로. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 점유자별 확인과 실행 비용입니다.
