수원지방법원 2025타경1044. 수원 권선구 세류동, 남수원초등학교 북서측 인근의 도시형 생활주택 원룸형 305호입니다. 감정가는 98,000,000원, 1회 유찰되어 현재 최저가는 68,600,000원입니다. 겉으로는 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 단순히 “유찰돼서 싸다”로 접근하면 안 됩니다. 같은 305호에 현황조사와 문건접수로 확인되는 임차·점유자가 다수이고, 보증금이 확인되는 사람은 임차권등기권자 하다은 73,500,000원뿐입니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2017.11.30 을구 1번 수협은행 근저당이 말소기준입니다. 현재 소유자 조순태는 2019.07.03 소유권이전으로 들어왔고, 2026.02.13 등기된 하다은의 주택임차권은 말소기준 이후 권리입니다. 전입일도 2019.03.11로 말소기준보다 늦어, 매각 후 인수되는 대항력 있는 임차권으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 3층305호 · 도로명주소 경기도 수원시 권선구 세지로12번길 9-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택(원룸형) · 5층 공동주택 중 3층 305호 |
| 소유자 | 조순태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사 / 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
이 사건의 말소기준은 2017.11.30 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,018,800,000원으로 물건 감정가보다 훨씬 큽니다. 이후 2025.04.23 임의경매개시결정, 2026.02.13 하다은의 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 등기상으로 매수인이 떠안을 권리는 0원으로 정리됩니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 확인 대상 17명
보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없습니다. 현황상 임차·점유 신고자는 17명이고, 모두 전입일이 말소기준일인 2017.11.30 이후로 정리되어 있습니다. 보증금이 확인되는 하다은은 임차권등기권자로 보증금 73,500,000원, 임차권등기일은 2026.02.13입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박미순 | 2025.01.31 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 이승주 | 2021.12.13 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 장용호 | 2023.09.27 | 미상 | 2025.05.12 | 대항력 없음 배당요구 |
| 정다현 | 2023.06.19 | 미상 | 2025.06.18 | 대항력 없음 배당요구 |
| 지한빈 | 2023.03.02 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 진세정 | 2018.01.29 | 미상 | 2025.05.09 | 대항력 없음 배당요구 |
| 황진혁 | 2023.08.14 | 미상 | 2025.05.27 | 대항력 없음 배당요구 |
| 김민석 | 2022.02.07 | 미상 | 2025.06.12 | 대항력 없음 배당요구 |
| 문우현 | 2023.09.26 | 미상 | 2025.05.13 | 대항력 없음 배당요구 |
| 신혜진 | 2023.10.27 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 양지훈 | 2018.04.16 | 미상 | 2025.05.14 | 대항력 없음 배당요구 |
| 이홍배 | 2024.03.18 | 미상 | 2026.05.27 | 대항력 없음 배당요구 |
| 지세훈 | 2022.12.09 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 이은호 | 2020.04.01 | 미상 | 2026.05.27 | 대항력 없음 배당요구 |
| 신동영 | 2023.08.31 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 박한나 | 2023.10.11 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 하다은 | 2019.03.11 | 73,500,000원 | 2026.02.13 | 대항력 없음 임차권등기 |
표에서 중요한 결론은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준보다 빠른 전입자는 없습니다. 둘째, 보증금이 확인되는 임차권등기권자 하다은도 전입일이 2019.03.11로 말소기준 이후입니다. 따라서 가격 계산은 최저가 68,600,000원 + 인수 0원 = 실질취득 68,600,000원으로 보는 것이 맞습니다. 다만 보증금 미상 점유자가 많아, 명도와 현장 확인 없이는 “쉬운 물건”이라고 말하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 66,965,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 68,600,000원 기준으로 선순위 근저당권 채권최고액 1,018,800,000원 전액을 만족하지 못합니다. 미배당은 951,834,800원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형 생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 다세대·원룸형 수요로 환금성을 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일자는 2017.11.24입니다. 도시가스·급배수 위생설비·개별난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.11.30 수협은행 근저당이 기준입니다. 이후 권리와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본으로 다시 대조하세요.
- 점유자 전수 확인. 임차·점유 신고자가 17명입니다. 실제 거주자, 공실 여부, 각 점유자의 방 번호·사용 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 말소기준 이후 전입으로 정리되지만, 명도 협상비와 분쟁 가능성은 별도입니다.
- 하다은 임차권등기. 보증금 73,500,000원, 임차권등기 2026.02.13입니다. 인수형은 아니지만 배당·명도 과정에서 핵심 당사자입니다.
- 낙찰가 기준. 현재 실질취득은 68,600,000원으로 계산하되, 명도 비용·기간·공실 리스크를 별도 비용으로 잡아야 합니다.
- 관리비·공과금. 도시형 생활주택은 관리비 체납과 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인하고, 입찰 전 현장 점유 상태를 재확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 명도 난도는 높음”
이 물건은 말소기준이 뚜렷합니다. 2017.11.30 수협은행 근저당 이후의 임의경매개시결정과 주택임차권등기는 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가에 더해져 실질취득이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다.
하지만 좋은 물건이라고 단정하기에는 이릅니다. 현황상 임차·점유 신고가 17명이고, 보증금 미상자가 많습니다. 감정가 98,000,000원에서 68,600,000원까지 내려온 가격 자체는 눈에 띄지만, 이 물건의 실제 수익성은 낙찰가보다 점유 정리 비용·기간·분쟁 가능성에서 결정됩니다. 권리는 통과, 현장은 보수적으로. 이것이 이 사건의 결론입니다.
