수원지방법원 2025타경1044. 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12, 3층 303호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)이고, 2017.11.24 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 공동주택 중 3층 호실입니다. 감정가 97,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 67,900,000원, 즉 감정가의 70%입니다.
권리의 출발점은 2017.11.30 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤에 소유권이 조순태로 이전됐으며, 2025.04.11 황진혁의 주택임차권등기, 2025.04.23 임의경매개시결정이 차례로 등장합니다. 말소기준보다 뒤의 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하므로, 등기상 핵심 인수권리는 없음으로 읽힙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 3층303호 · 도로명주소 경기도 수원시 권선구 세지로12번길 9-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형 생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 조순태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사(양도인: 수협은행) / 888,681,357원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.30 을구 1번 근저당권 · 수협은행 · 채권최고액 1,018,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 수협은행
말소기준은 2017.11.30 수협은행 근저당권입니다. 이후의 주택임차권등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 특히 황진혁의 임차권등기는 보증금 88,200,000원, 확정일자 2023.07.10, 주민등록·점유개시 2023.08.14로 표시되어 있어 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 이 임차권등기만 놓고 보면 매수인이 보증금을 승계하는 대항력 인수형은 아닙니다.
② 임차인·점유 현황 — 인수 확정 0원, 미상 1명 주의
보증기관 대위·승계 중복신고로 보이는 표시는 없습니다. 아래 표의 인원은 모두 실제 점유·임차 표시로 보고 검토해야 합니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 사람은 우선변제 가능액을 계산할 수 없고, 전입일이 미상인 주거 점유자는 대항력 가능·미상으로 따로 봐야 합니다.
| 성명 | 전입·점유 / 확정 | 보증금·차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미순 | 2025.01.31 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승주 | 2021.12.13 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장용호 | 2023.09.27 / 미상 | 미상 | 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다현 | 2023.06.19 / 미상 | 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지한빈 | 2023.03.02 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진세정 | 2018.01.29 / 미상 | 미상 | 2025.05.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하다은 | 2019.03.11 / 미상 | 미상 | 2025.07.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민석 | 2022.02.07 / 미상 | 미상 | 2025.06.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문우현 | 2023.09.26 / 미상 | 미상 | 2025.05.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신혜진 | 2023.10.27 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양지훈 | 2018.04.16 / 미상 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이홍배 | 2024.03.18 / 미상 | 미상 | 2026.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지세훈 | 2022.12.09 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은호 | 2020.04.01 / 미상 | 미상 | 2026.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신동영 | 2023.08.31 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박한나 | 2023.10.11 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황진혁 | 2023.08.14 / 2023.07.10 | 88,200,000원 | 2025.05.27 | 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
정리하면, 명확히 전입일이 확인된 사람들은 모두 2017.11.30 말소기준 이후입니다. 따라서 보증금이 알려지지 않은 다수의 점유 표시가 있더라도, 그 자체가 곧 매수인 승계로 이어지는 구조는 아닙니다. 다만 전입일 미상 표시가 남아 있으므로 “대항력 없음”으로 일괄 단정하면 안 됩니다. 이 1명은 보증금·전입·점유 사실관계를 확인한 뒤에야 인수액 0원 판단을 확정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 | - |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 66,277,800원 | 952,522,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 67,900,000원 기준 배당표입니다. 미배당 952,522,200원은 근저당 채권 회수 부족분이지, 매수인이 떠안는 금액으로 산정된 것은 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 원룸형 공동주택 성격으로 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 공동주택 건물 중 2층~5층 각 호실로 구성되어 있고, 사용승인일자는 2017.11.24입니다.
- 설비. 도시가스, 급배수 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 점유자 확인. 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 있다고 단정할 수 없지만, 없다고도 단정하면 안 됩니다. 이 부분이 입찰 전 최우선 확인 포인트입니다.
- 황진혁 임차권등기 원문 확인. 보증금 88,200,000원, 확정일자 2023.07.10, 전입·점유 2023.08.14로 표시됩니다. 말소기준 이후라 인수형은 아니지만, 배당요구와 명도 관계를 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 명도 난도. 표시 인원이 18명입니다. 법률상 인수액이 0원으로 산정되더라도 실제 인도 절차는 별도 비용·시간이 들 수 있습니다.
- 원룸형 환금성. 이용상태가 도시형 생활주택(원룸형)이므로 일반 아파트처럼 접근하면 안 됩니다. 수요층, 임대 재세팅, 공실 리스크를 따로 계산해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 952,522,200원은 채권자 회수 부족분입니다. 매수인 인수액 0원과 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 대조하고, 점유자별 보증금·전입·배당요구를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 건 점유 확인
이 사건은 말소기준이 2017년 수협은행 근저당으로 비교적 분명합니다. 후순위 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 겉으로만 보면 최저가 67,900,000원, 감정가의 70%라는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다.
하지만 이 물건의 실제 승부처는 가격보다 점유관계입니다. 확인된 점유·임차 표시가 18명이고, 그중 1명은 전입일·보증금이 미상입니다. 명확히 후순위로 정리되는 사람들과 달리, 미상 점유자는 대항력 가능성을 남겨둔 채 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 명도·확인 리스크가 높은 C급 실무형 물건입니다. 입찰은 원본 대조로 미상 점유를 지운 뒤에야 안전해집니다.
