수원지방법원 2025타경1044. 세류동 1111-12의 2층 203호로, 감정평가상 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건은 최저가격만 보면 감정가 97,000,000원에서 33,271,000원까지 내려온 3회 유찰 물건이라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 중심은 가격이 아니라 임차인 인수입니다.

등기부상 2017년 수협은행 근저당권은 이미 말소된 상태이고, 현재 계산된 말소기준은 2025.04.23 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.07.25 김미라의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 정리되어 있습니다. 김미라는 보증금 94,500,000원, 전입 2022.06.23, 확정일자 2022.05.10이며 배당요구도 했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

2017.11.30 설정된 수협은행 근저당권의 채권최고액은 1,018,800,000원이지만 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 계산된 말소기준은 2025.04.23 임의경매개시결정이고, 김미라의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.07.25에 등기돼 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다.

② 임차인·점유자 점검 — 김미라 외에는 ‘대항력 가능·미상’

현황조사상 김미라 외에도 다수의 전입자가 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 2025.04.23보다 앞서지만, 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자는 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 인원은 없습니다.

③ 가격 구조 — 3회 유찰이어도 실질취득은 싸지지 않는다

현재 회차 최저가는 33,271,000원입니다. 하지만 김미라 보증금 94,500,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 배당되지 않는 부분이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 62,227,878원입니다.

여기서 더 유찰돼 최저가가 내려가도 핵심은 달라지지 않습니다. 4회 유찰 시 매각가는 23,289,700원으로 내려가지만 인수액은 72,029,515원으로 증가하고, 5회 유찰 시 매각가는 16,302,789원으로 내려가지만 인수액은 78,890,661원으로 더 늘어납니다. 즉 김미라만 기준으로 보면 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상당 부분 대체되어, 실질취득 부담은 보증금 94,500,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 33,271,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 김미라 우선변제에 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 김미라 외 점유자들의 미상 보증금은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근. 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 도시가스·급배수 위생·개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합, 비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 공동주택이며 사용승인일자는 2017.11.24입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김미라 인수액 확인. 현재 회차 기준 62,227,878원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가만으로 총 취득부담을 판단하면 안 됩니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 김미라 외 다수 전입자의 보증금·확정일자가 미상입니다. 이들을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다.
• 배당요구 여부 대조. 문건접수로 배당요구가 확인되는 점유자와 확인되지 않는 점유자가 함께 있습니다. 배당종기와 실제 배당요구 효력은 원본 확인이 필요합니다.
• 점유관계 재확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유자와 주민등록 전입자의 현재 거주 여부를 확인해야 합니다.
• 3회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가 34%지만, 김미라 인수형 구조 때문에 추가 유찰이 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 인수까지 합쳐 봐야 한다”

이 물건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 97,000,000원에서 3회 유찰, 최저가 33,271,000원. 하지만 권리분석을 거치면 결론은 완전히 달라집니다. 김미라의 임차보증금 94,500,000원 중 현재 회차에서 62,227,878원이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형 구조이기 때문입니다.

더 유찰돼 매각가가 23,289,700원, 16,302,789원으로 내려가도 인수액은 72,029,515원, 78,890,661원으로 오히려 증가합니다. 따라서 김미라만 기준으로도 실질취득 부담은 보증금 94,500,000원 수준에 사실상 고정됩니다. 여기에 김미라 외 점유자들의 보증금·확정일자가 미상이라는 변수가 남습니다. 3회 유찰이라는 할인보다 임차인 확인이 먼저인 물건입니다.