수원지방법원 2025타경1044. 수원시 권선구 세류동 1111-12의 5층 502호로, 감정 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)입니다. 감정가 98,096,000원에서 세 번 유찰돼 현재 최저매각가는 33,647,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 대항력 임차권과 다수 전입자입니다.
등기부에는 남윤철 명의의 주택임차권이 2024.08.06 등기돼 있고, 보증금은 92,400,000원, 전입일은 2022.08.12, 확정일자는 2022.07.15입니다. 현재 회차 배당계산에서는 집행비용 1,005,646원을 먼저 제외한 뒤 남윤철에게 32,641,354원이 배당되고, 59,758,646원이 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 5층 502호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 세지로12번길 9-9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 조순태 |
| 감정가 / 최저가 | 98,096,000원 / 33,647,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인 | 2017.11.24 |
| 제시외 | 502호 테라스 제시외 보일러실 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권이 핵심
등기부상 2017년 수협은행 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 이 사건의 계산상 말소기준은 2025.04.23 임의경매개시결정입니다. 이에 앞서 2024.08.06 등기된 남윤철의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 남윤철은 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 배당을 받되, 배당되지 않는 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.
② 임차·점유관계 — 실제 조사 18명, 다수는 보증금 미상
조사된 임차·점유자는 18명입니다. 보증기관 대위나 중복 승계 신고는 없으므로 아래 인원은 모두 별개의 조사 대상입니다. 다만 남윤철을 제외한 전입자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 전입일만으로 곧바로 대항력 확정이라고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진세정 | 2018.01.29 | 미상 | 2025.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 양지훈 | 2018.04.16 | 미상 | 2025.05.14 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 하다은 | 2019.03.11 | 미상 | 2025.07.01 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이은호 | 2020.04.01 | 미상 | 2026.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이승주 | 2021.12.13 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민석 | 2022.02.07 | 미상 | 2025.06.12 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 남윤철 | 2022.08.12 | 92,400,000원 | 2025.11.18 | 있음 | 있음 | 59,758,646원 |
| 지세훈 | 2022.12.09 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 지한빈 | 2023.03.02 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정다현 | 2023.06.19 | 미상 | 2025.06.18 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황진혁 | 2023.08.14 | 미상 | 2025.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신동영 | 2023.08.31 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문우현 | 2023.09.26 | 미상 | 2025.05.13 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장용호 | 2023.09.27 | 미상 | 2025.05.12 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박한나 | 2023.10.11 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신혜진 | 2023.10.27 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이홍배 | 2024.03.18 | 미상 | 2026.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박미순 | 2025.01.31 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 33,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,005,646원 |
| 1. 임차인 남윤철 보증금 | 92,400,000원 | 32,641,354원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 남윤철의 미배당 보증금은 59,758,646원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 남윤철 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 33,647,000원 | 59,758,646원 | 93,405,646원 |
| 4회 유찰 시 | 23,552,900원 | 69,671,052원 | 93,223,952원 |
| 5회 유찰 시 | 16,487,029원 | 76,609,738원 | 93,096,767원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 5층 공동주택으로 도시가스·급배수 위생·개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·비행안전제5구역 등에 해당합니다.
- 제시외. 502호 테라스에 보일러실이 제시외로 평가됐고 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 판단. 현재 최저가 33,647,000원이 아니라 남윤철 인수액을 포함한 93,405,646원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 남윤철 보증금 원본 확인. 보증금 92,400,000원, 확정일자 2022.07.15, 전입 2022.08.12, 임차권등기 2024.08.06, 배당요구 2025.11.18을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 다수 전입자 확인. 남윤철 외 전입자는 보증금·확정일자가 미상입니다. 각 세대점유관계·실제 임대차 여부·배당요구·퇴거 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰돼도 인수액이 늘어 총 부담은 약 93,000,000원 수준입니다. 최저가 하락 자체는 수익 개선을 거의 만들지 못합니다.
- 제시외 보일러실 확인. 502호 테라스 제시외 보일러실이 포함되므로 현황·면적·이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,364만원짜리 물건이 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 33,647,000원입니다. 그 숫자만 보면 감정가의 34%까지 떨어진 고할인 물건처럼 보이지만, 남윤철의 대항력 있는 보증금 92,400,000원이 존재합니다. 현재 회차에서 미배당되는 59,758,646원을 더하면 실질 부담은 93,405,646원이고, 추가 유찰이 진행돼도 인수액이 증가해 총액은 거의 변하지 않습니다.
더 큰 문제는 남윤철 외에도 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자가 다수 있다는 점입니다. 이들은 전입일만으로 권리를 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 하고, 실제 보증금이 확인되기 전에는 추가 인수위험도 닫히지 않습니다. 이 물건의 결론은 단순합니다. 낮은 최저가가 장점이 아니라, 확인되지 않은 임차관계가 핵심 리스크입니다.
