수원지방법원 2025타경1044. 수원시 권선구 세류동 1111-12, 세지로12번길 9-9 소재 3층 301호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)이고, 사용승인일자는 2017.11.24입니다. 이 물건의 첫 기준점은 2017.11.30 설정된 수협은행 근저당권 1,018,800,000원입니다. 이후 조순태 씨가 2019.07.03 소유권을 이전받았고, 2025.04.23 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
특이점은 임차권등기와 다수 전입자입니다. 등기부에는 지한빈 명의의 주택임차권이 2025.02.11 등기되어 있고, 임차보증금은 80,000,000원입니다. 하지만 주민등록일자 2023.03.02는 말소기준권리인 2017.11.30보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준으로는 대항력 있는 선순위 임차보증금이 아니라, 매각으로 소멸하는 후순위 임차권으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 3층301호 · 도로명주소 세지로12번길 9-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 조순태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 51,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사(양도인: 수협은행) / 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 이 권리보다 앞서는 임차권이나 전입 보증금은 확인되지 않습니다. 지한빈의 주택임차권은 보증금 80,000,000원으로 금액은 크지만, 등기일 2025.02.11 및 주민등록일자 2023.03.02 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 이 리포트의 배당·인수 계산에서는 매수인 인수 0원으로 처리합니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 확인해야 할 이름이 많다
이 사건은 임차인이 없어서 단순한 물건이 아닙니다. 오히려 여러 명의 전입·배당요구가 확인되고, 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 다만 확인된 전입일은 모두 말소기준권리인 2017.11.30보다 늦어, 이 자료 기준으로는 대항력 없음입니다.
| 성명 | 전입·주민등록 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박미순 | 2025.01.31 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 이승주 | 2021.12.13 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 장용호 | 2023.09.27 | 미상 | 2025.05.12 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 정다현 | 2023.06.19 | 미상 | 2025.06.18 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 진세정 | 2018.01.29 | 미상 | 2025.05.09 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 황진혁 | 2023.08.14 | 미상 | 2025.05.27 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 하다은 | 2019.03.11 | 미상 | 2025.07.01 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 김민석 | 2022.02.07 | 미상 | 2025.06.12 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 문우현 | 2023.09.26 | 미상 | 2025.05.13 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 신혜진 | 2023.10.27 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 양지훈 | 2018.04.16 | 미상 | 2025.05.14 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 이홍배 | 2024.03.18 | 미상 | 2026.05.27 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 지세훈 | 2022.12.09 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 이은호 | 2020.04.01 | 미상 | 2026.05.27 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 신동영 | 2023.08.31 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 박한나 | 2023.10.11 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 지한빈 | 2023.03.02 | 80,000,000원 | 2025.02.11 | 대항력 없음 우선변제 후순위 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 원본확인 |
③ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,332,400원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 50,467,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당권자에게도 전액 배당되지 않고, 미배당은 968,332,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 자료 기준 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설 등이 있는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 중 3층 301호입니다. 도시가스, 급배수 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부와 차이. 301호 자체의 제시외 보일러실·다락 등 차이는 별도로 표시되지 않았고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입·점유자 재확인. 가장 빠른 전입도 2017.11.30 말소기준 이후로 보이지만, 보증금 미상자가 많으므로 매각물건명세서와 주민등록 전입세대 열람을 원본으로 대조해야 합니다.
- 지한빈 임차권등기. 보증금 80,000,000원은 금액이 최저가보다 크지만, 주민등록일자 2023.03.02로 후순위입니다. 매각으로 소멸하는지 등기부·명세서 원문 확인이 필요합니다.
- 명도 비용. 실제 점유자가 여러 명이면 인도명령 대상과 송달, 이사 협의가 복잡해질 수 있습니다. 가격 메리트는 명도 비용을 빼고 봐야 합니다.
- 당해세·최우선변제. 배당표는 현재 자료 기준의 추정입니다. 당해세나 최우선변제 대상이 새로 확인되면 배당 순위와 회수액은 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 근저당. 수협은행 근저당 채권최고액이 1,018,800,000원으로 물건 감정가보다 큽니다. 공동담보 구조와 신청채권자 승계관계를 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 말소기준은 2017.11.30 수협은행 근저당이고, 확인된 지한빈 임차권등기와 다수 전입자는 모두 그 이후입니다. 그래서 숫자만 보면 최저가 51,800,000원에 인수 0원, 실질취득 51,800,000원입니다.
하지만 원룸형 도시형 생활주택이라는 이용상태와 다수의 점유·배당요구 흔적을 함께 봐야 합니다. 보증금 미상자가 많고 전입일 미상으로 표시되는 주거 점유도 있어, 입찰 전 원본 서류와 현장 점유 확인이 빠지면 안 됩니다. 권리상 인수는 낮지만, 명도와 사실관계 확인 난도는 높은 물건입니다.
