수원지방법원 2025타경1044. 수원시 권선구 세류동 소재 2층 207호로, 감정평가상 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 사건의 핵심은 3회 유찰된 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차관계입니다. 등기부상 2017년 수협은행 근저당은 이미 말소되어 있고, 현재 분석상 말소기준은 2025.04.23. 임의경매개시결정입니다. 그런데 정다현의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2025.04.14.에 등기되어 있어 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다.
정다현은 임대차계약일·확정일자가 2023.05.19., 전입·점유개시가 2023.06.19.이고, 보증금은 80,000,000원입니다. 현재 최저가 33,614,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 1,005,052원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 32,608,948원이 배당되고, 나머지 47,391,052원이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층 207호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 세지로12번길 9-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택(원룸형) · 5층 공동주택 중 2층 207호 |
| 소유자 | 조순태 (2019.07.03. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 33,614,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사(양도인: 수협은행) / 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아 있다
2017.11.30. 설정된 수협은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 말소기준은 2025.04.23. 임의경매개시결정입니다. 정다현의 임차권등기는 2025.04.14.로 그보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않습니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 미회수액이 매수인 부담으로 남습니다.
② 임차인·점유관계 — 알려진 1명보다 미상 17명이 더 문제
| 성명 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미순 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이승주 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장용호 | 2023.09.27 | 미상 | 미상 | 2025.05.12 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 지한빈 | 2023.03.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진세정 | 2018.01.29 | 미상 | 미상 | 2025.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황진혁 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 2025.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 하다은 | 2019.03.11 | 미상 | 미상 | 2025.07.01 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민석 | 2022.02.07 | 미상 | 미상 | 2025.06.12 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문우현 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 2025.05.13 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신혜진 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 양지훈 | 2018.04.16 | 미상 | 미상 | 2025.05.14 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이홍배 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 2026.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 지세훈 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이은호 | 2020.04.01 | 미상 | 미상 | 2026.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신동영 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박한나 | 2023.10.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정다현 | 2023.06.19 | 2023.05.19 | 80,000,000원 | 2025.06.18 | 有 | 有 | 47,391,052원 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 정다현의 보증금 80,000,000원이 각 회차의 매각가보다 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 미배당 인수액은 늘어, 매수인의 실질취득액은 보증금 수준에 묶이는 형태가 됩니다. 현재 회차의 알려진 실질취득은 33,614,000원 + 47,391,052원 = 81,005,052원입니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 33,614,000원 | 47,391,052원 | 81,005,052원 |
| 4회 유찰 시 | 23,529,800원 | 57,293,736원 | 80,823,536원 |
| 5회 유찰 시 | 16,470,859원 | 64,225,616원 | 80,696,475원 |
④ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,005,052원 |
| 1. 임차인 정다현 보증금 | 80,000,000원 | 32,608,948원 |
| 미배당 · 정다현 | - | 47,391,052원 인수 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서 신청채권자 청구액은 888,681,357원이고 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 다른 점유자의 보증금·우선순위가 확인되면 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근. 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 공동주택입니다. 사용승인일은 2017.11.24.입니다.
- 설비. 도시가스·급배수 위생설비·개별난방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 인접도로 대비 평탄한 대체로 정방형 토지이고, 건물 남동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 계산. 현재 최저가 33,614,000원이 아니라 알려진 인수액을 합한 81,005,052원을 기본 자금부담으로 봐야 합니다.
- 정다현 임차권 확인. 보증금 80,000,000원, 확정일자 2023.05.19., 전입·점유 2023.06.19., 임차권등기 2025.04.14.의 선후관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 17명의 보증금 확인. 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 배당요구 여부만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
- 유찰을 기다린다고 총부담이 크게 줄지 않는 구조. 4회 유찰 시 알려진 실질취득 80,823,536원, 5회 유찰 시 80,696,475원으로 정다현 보증금 수준에 수렴합니다.
- 배당 변동 가능성. 당해세·임차인 최우선변제와 다른 임차인의 보증금·우선순위가 확정되면 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “3,361만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 33,614,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 접근하면 권리구조를 놓치게 됩니다. 정다현의 보증금은 80,000,000원이고 현재 배당 후 47,391,052원이 남아 매수인이 인수합니다. 따라서 알려진 실질취득은 81,005,052원입니다. 다음 회차로 내려가도 낙찰가만 줄고 인수액이 늘어 총부담은 약 8,000만원대에 머뭅니다.
더 중요한 변수는 정다현 외 17명의 보증금·확정일자 미상 점유관계입니다. 이들을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 볼 근거도 없습니다. 낮은 최저가보다 임차관계 확정이 선행되어야 하는 고위험 권리분석형 사건입니다.
