수원지방법원 2025타경1044. 수원시 권선구 세류동 1111-12, 2층 205호의 다세대·도시형 생활주택(원룸형)입니다. 감정가는 98,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 33,614,000원입니다. 표면상으로는 감정가의 34% 수준까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차권과 미상 점유관계입니다.

등기부에는 장지은의 주택임차권이 2024.10.22 등기돼 있고, 임대차계약일은 2022.09.23, 전입은 2022.10.19, 확정일자는 2022.09.27, 보증금은 80,000,000원입니다. 현재 회차 배당가정에서는 장지은에게 32,608,948원이 배당되고 47,391,052원이 부족하여 매수인이 인수합니다. 따라서 33,614,000원에 낙찰받더라도 실질취득은 81,005,052원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 ‘선순위 임차권’이 핵심

2017.11.30 설정된 수협은행 근저당권은 채권최고액 1,018,800,000원의 공동담보였지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건에서 제시된 말소기준은 2025.04.23 임의경매개시결정입니다. 장지은의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.10.22이고, 전입일 역시 2022.10.19이므로 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 분류됩니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 조사 인원 18명, 미상 위험이 크다

보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없으며, 조사된 인원은 18명입니다. 이 가운데 장지은은 보증금 80,000,000원과 확정일자, 임차권등기가 확인됩니다. 나머지 조사 인원들은 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보아야 합니다.

③ 실질취득 구조 — 유찰될수록 낙찰가 대신 인수액이 커진다

현재 회차에서 최저가는 33,614,000원이지만 장지은의 인수액을 합치면 81,005,052원입니다. 4회 유찰 시에는 매각가가 23,529,800원으로 내려가지만 인수액이 57,293,736원으로 늘어 합계는 80,823,536원, 5회 유찰 시에도 16,470,859원 + 64,225,616원 = 80,696,475원입니다. 낙찰가가 떨어지는 만큼 미배당 보증금이 커져 총취득 부담이 거의 고정되는 전형적인 대항력 임차인 인수형 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)

현재 회차 배당가정에서 집행비용 1,005,052원을 제외한 32,608,948원이 장지은에게 배당되고, 보증금 부족분 47,391,052원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남수원초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 5층 공동주택입니다.
• 설비. 도시가스·급배수 위생·개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류(폭 8m~10m) 접합, 비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
• 감정 참고사항. 제시외 보일러실·다락 등의 기재는 402호·403호·502호·503호에 관한 내용입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 장지은 인수액. 현 회차 기준 배당 부족분 47,391,052원이 매수인 인수로 남는 구조를 입찰가 계산에 반드시 포함해야 합니다.
• 다른 조사 인원 확인. 보증금·확정일자 미상 인원은 대항력 가능·미상입니다. 실제 임대차계약서·점유관계·보증금 유무를 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부. 배당요구가 확인된 인원과 확인되지 않은 인원이 혼재합니다. 각자의 권리 존속 및 배당 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 최저가는 33,614,000원이지만 장지은 기준 실질취득액은 81,005,052원입니다. 유찰 횟수만 보고 할인폭을 평가하면 안 됩니다.
• 명도·점유. 조사 인원이 다수이므로 실제 점유자와 각 호실 사용관계, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “3,361만원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 98,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 33,614,000원까지 내려왔습니다. 그러나 장지은의 대항력 있는 보증금 80,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차의 배당 부족분 47,391,052원을 매수인이 인수하고 실질취득액은 81,005,052원이 됩니다.

더 큰 문제는 장지은 외 조사 인원들입니다. 이들의 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 확인 가능한 장지은 인수만으로도 최저가 착시가 큰데, 미상 임차관계까지 추가로 검증해야 합니다. 3회 유찰이라는 숫자는 매력 포인트가 아니라, 권리확인 필요성을 가리는 착시가 될 수 있습니다.