수원지방법원 2025타경1044. 세류동 1111-12 5층 503호, 감정평가상 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 최저가가 크게 내려온 사실이 아니라 선순위 임차권과 다수 전입자입니다. 등기부에는 선다훈 명의의 주택임차권이 2024.06.12. 등기돼 있고, 임대차계약일 2022.05.06., 확정일자 2022.05.09., 점유개시일 2022.05.30., 주민등록일 2022.06.24., 보증금은 210,000,000원입니다. 이 임차권은 경매개시결정일 2025.04.23.보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 부분은 매수인이 부담합니다.

현재 최저매각가 79,952,000원을 전부 매각대금으로 놓으면 집행비용 1,839,136원을 먼저 제외한 뒤 선다훈에게 78,112,864원이 배당됩니다. 보증금 210,000,000원 가운데 131,887,136원이 남아 매수인에게 인수되므로, 79,952,000원 + 131,887,136원 = 211,839,136원이 현재 회차의 선다훈 기준 실질취득액입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에 총부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선다훈 임차권이 살아남는다

2017.11.30. 설정된 수협은행 근저당권은 채권최고액 1,018,800,000원이었지만 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석상 기준은 2025.04.23.의 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 따라서 그보다 앞선 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.

임차인·전입자 점검

현황조사와 등기부·매각물건명세서에 나타난 인원은 모두 18명입니다. 선다훈은 보증금·확정일자· 임차권등기 및 배당요구 내용이 확인돼 권리관계가 구체적입니다. 나머지 17명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 선다훈의 131,887,136원 외에 추가로 얼마를 부담할지 확정할 수 없습니다.

② 실질취득액 — 유찰돼도 약 211,000,000원대

대항력 있는 선다훈의 보증금이 각 회차 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수액이 반대로 커집니다. 따라서 낙찰가만 낮아지는 것이 곧 실질취득액 하락을 뜻하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 79,952,000원 가정)

매각대금 79,952,000원은 집행비용과 선다훈 배당으로 전부 소진됩니다. 신청채권자 청구액은 888,681,357원이고 각 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근. 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
• 이용. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 도시가스·급배수 위생설비·개별난방· 승강기설비가 되어 있습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
• 제시외. 503호는 테라스의 보일러실과 복층구조 다락 등이 제시외로 평가됐고, 제시외 건물(22-1, 22-2)이 매각에 포함됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 79,952,000원에 선다훈 인수 131,887,136원을 더한 211,839,136원을 출발점으로 봐야 합니다.
• 선다훈 보증금 인수 확인. 보증금 210,000,000원 중 현재 예상배당 78,112,864원을 제외한 부족분 131,887,136원이 매수인 인수로 계산됩니다.
• 추가 전입자 17명 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자가 다수 있으므로, 각자의 실제 점유·임대차관계·보증금·배당요구 및 인수 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부 구분. 장용호·정다현·진세정·황진혁·하다은·김민석·문우현·양지훈· 이홍배·이은호는 배당요구 접수일이 확인되며, 나머지 전입자는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
• 제시외 구조 확인. 503호의 보일러실·다락 등 제시외 부분과 제시외 건물(22-1, 22-2)이 매각에 포함되므로 현황과 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
• 3회 유찰 자체를 호재로 보지 않기. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 더 내려가지만 선다훈 인수액이 늘어 실질취득액은 약 211,000,000원대에 머뭅니다.

맺으며 — “7,995만원 낙찰”이 아니라 “2억1천만원대 실질취득”

이 물건의 가장 큰 착시는 79,952,000원이라는 최저가입니다. 감정가 233,096,000원에서 3회 유찰된 숫자만 보면 싸 보이지만, 대항력 있는 선다훈의 보증금 부족분 131,887,136원을 매수인이 이어받는 구조라 현재 회차의 선다훈 기준 실질취득액은 211,839,136원입니다. 한 번 더 유찰돼도 211,407,395원, 두 번 더 유찰돼도 211,105,177원으로 총부담은 크게 달라지지 않습니다.

더 중요한 것은 이것도 최종 상한이 아니라는 점입니다. 선다훈 외에 현황조사상 17명의 전입자가 있고, 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이들에게 대항력이 있는지, 실제로 얼마가 매수인에게 추가 인수되는지는 현재 확정할 수 없습니다. 확정된 선다훈 인수만으로도 최저가 착시가 크고, 미상 임차관계까지 겹친 고위험 권리구조입니다. 이 사건은 “얼마나 유찰됐는가”보다 “최종 인수액을 어디까지 확정할 수 있는가”가 먼저입니다.