수원지방법원 2025타경1044. 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12, 3층 307호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)이고, 건물은 2017.11.24 사용승인된 철근콘크리트구조 공동주택입니다. 현재 최저매각가는 68,600,000원으로 감정가 98,000,000원의 70%까지 내려온 상태입니다.

이 사건의 핵심은 “싸 보이는가”보다 먼저 누가 남아 있는가입니다. 등기상 문우현의 주택임차권은 임차보증금 73,500,000원으로 기재되어 있지만, 주민등록일 2023.09.26은 말소기준 2017.11.30보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 현재 자료 기준으로 대항력 인수형이 아니라 후순위 소멸형입니다. 다만 성명·전입일이 불명확한 주거 점유 기재가 있어, 해당 부분은 대항력 가능성을 단정하지 말고 원본 확인 대상으로 남겨야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조

말소기준은 2017.11.30 접수된 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 이후 2019.07.03 채무자가 조순태로 변경되었고, 2025.04.16 문우현의 주택임차권등기, 2025.04.23 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 등기 순서만 보면 임차권등기는 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 현황 — 대항력·우선변제·승계 체크

보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 없습니다. 다만 보증금 미상 점유가 많아 “인수 0원” 계산과 별개로 명도·배당요구·원본 대조가 실전 리스크입니다.

문우현은 전유부분 전부에 관한 주거 임차권등기가 확인되고 보증금도 73,500,000원으로 특정됩니다. 그러나 주민등록일이 말소기준 이후이므로 보증금이 최저가보다 크더라도 매수인 실질취득이 보증금으로 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 이 사건의 실질취득 기준은 최저가 68,600,000원 + 인수 0원, 즉 68,600,000원으로 봅니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준 미배당 951,834,800원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 섞인 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
• 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 도시가스, 급배수 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 일부 다른 호수의 제시외 보일러실·다락 등이 기재되어 있으나, 이 물건의 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2017.11.30 수협은행 근저당이 기준입니다. 그보다 늦은 문우현 임차권등기는 현재 자료상 매각으로 소멸합니다.
• 미상 점유 확인. 보증금 미상 점유자가 많고, 전입일 미상 주거 점유 기재가 있습니다. 보증금·전입·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준. 대항력 있는 보증금 인수형으로 계산하지 않습니다. 현재 기준 실질취득은 최저가 68,600,000원 + 인수 0원 = 68,600,000원입니다.
• 명도 난도. 원룸형 도시형 생활주택에서 다수 점유가 확인되는 사건이므로, 낙찰 후 인도명령과 실제 이주 협의 비용을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 소액임차인 최우선변제 가능성과 조세채권은 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공동주택의 공용부분 관리비 체납은 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리 주체 확인이 필요합니다.
• 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 싸다고 단정하지 마세요. 실질취득 68,600,000원과 명도·확인 비용을 합산해 상한가를 정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 확인 비용

이 사건은 말소기준이 분명합니다. 2017.11.30 수협은행 근저당 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 정리되고, 문우현의 보증금 73,500,000원도 현재 자료 기준으로는 매수인이 떠안는 대항력 보증금이 아닙니다. 그래서 숫자만 보면 실질취득은 68,600,000원입니다.

다만 이 물건을 권리상 “완전 안전형”으로 포장하면 안 됩니다. 임차·점유 기재가 많고, 보증금 미상 점유가 다수이며, 전입일 미상 주거 점유 기재도 있습니다. 결론은 명확합니다. 말소 구조는 유리하지만, 현장 확인 없는 공격적 입찰은 금물. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라, 원본 명세서·전입세대·현장 점유를 확인한 뒤 명도 비용까지 포함해 68,600,000원 이하에서 감당 가능한지를 따지는 것입니다.