수원지방법원 2025타경1044. 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12, 4층 403호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)이고, 사용승인일자는 2017.11.24입니다. 현재 최저매각가는 72,867,000원으로 감정가 104,096,000원의 70% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라, 누가 실제로 점유하고 있고 보증금이 어떻게 정리되는가입니다.
등기상 말소기준은 2017.11.30 접수된 수협은행 근저당권입니다. 이후 소유권은 조순태에게 이전됐고, 채무자도 조순태로 계약인수 변경이 반영됐습니다. 문제의 이홍배 주택임차권등기는 2025.04.16 접수된 후순위 권리입니다. 임차보증금은 99,750,000원으로 크지만, 전입일 2024.03.18 역시 말소기준보다 늦어 매수인 인수로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 조순태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 104,096,000원 / 72,867,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사(양도인 :수협은행) / 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 특이사항 | 제시외 건물(17-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 수협은행
말소기준권리는 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,018,800,000원으로 이 호실 단독 금액처럼 보이는 규모는 아니지만, 배당표는 이 권리를 기준으로 현재 회차 매각대금을 배분합니다. 후순위 임차권등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 표 — 대항력 없음이 많지만, 미상 1명은 따로 본다
현황조사와 문건접수상 확인되는 점유자는 18명입니다. 보증기관 대위·승계로 분류되는 중복신고는 없으므로, 실제 조사된 점유자 수 자체를 가볍게 보면 안 됩니다. 대부분은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 보지만, 전입일·보증금이 확인되지 않는 점유자는 대항력 가능·미상으로 분리해야 합니다.
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박미순 | 2025.01.31 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이승주 | 2021.12.13 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장용호 | 2023.09.27 / 미상 | 미상 | 2025.05.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정다현 | 2023.06.19 / 미상 | 미상 | 2025.06.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 지한빈 | 2023.03.02 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 진세정 | 2018.01.29 / 미상 | 미상 | 2025.05.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황진혁 | 2023.08.14 / 미상 | 미상 | 2025.05.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 하다은 | 2019.03.11 / 미상 | 미상 | 2025.07.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민석 | 2022.02.07 / 미상 | 미상 | 2025.06.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문우현 | 2023.09.26 / 미상 | 미상 | 2025.05.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신혜진 | 2023.10.27 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양지훈 | 2018.04.16 / 미상 | 미상 | 2025.05.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 지세훈 | 2022.12.09 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이은호 | 2020.04.01 / 미상 | 미상 | 2026.05.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신동영 | 2023.08.31 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박한나 | 2023.10.11 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이홍배 | 2024.03.18 / 2024.02.08 | 99,750,000원 | 2025.05.12 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 없음 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 72,867,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,711,606원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 71,155,394원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 미배당 | - | 947,644,606원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 근저당에 흡수되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 중 2층-5층 201호~504호 각호로 구성되고, 도시가스·급배수 위생설비·개별난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 인접도로 대비 평탄한 대체로 정방형 토지이며, 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 제시외. 403호 테라스에 제시외 보일러실이 소재하는 것으로 평가됐고, 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물(17-1) 포함으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 대조. 18명의 점유자 중 보증금 미상자가 다수입니다. 실제 거주자, 전입일, 임대차계약, 배당요구 여부를 원본과 현장에서 다시 맞춰야 합니다.
- 미상 점유자. 전입일·보증금이 확인되지 않는 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고, 인수 위험이 해소됐는지 확인 전까지 보수적으로 접근하세요.
- 이홍배 임차권. 보증금 99,750,000원이 적혀 있으나 말소기준 이후 권리입니다. 그래도 배당요구, 실제 점유, 임차권등기 말소 여부는 낙찰 후 명도 일정과 연결됩니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물(17-1) 포함 여부와 실제 면적·사용상태를 확인하세요. 원룸형 다세대는 작은 제시외 부분도 사용성 판단에 영향을 줍니다.
- 관리비·공과금. 다세대·도시형 생활주택은 관리 주체와 체납 내역이 단지형 아파트처럼 명확하지 않을 수 있으니, 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 정보를 기준으로 한 자동 분석입니다. 입찰 전 원본 서류와 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 0원”과 “현장상 안전”은 다르다
이 물건의 등기부 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.11.30 수협은행 근저당이고, 그 뒤의 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현황은 단순하지 않습니다. 조사된 점유자가 18명이고, 보증금 미상·전입일 미상 점유가 섞여 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원”은 맞지만, “점유 리스크까지 0”은 아닙니다. 최저가 72,867,000원은 출발점일 뿐이고, 실제 판단은 명세서 원본 대조와 현장 점유 확인 이후에 해야 합니다.
