수원지방법원 2025타경1044. 수원시 권선구 세류동 1111-12, 세지로12번길 9-9의 2층 206호로, 감정평가상 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 98,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 33,614,000원입니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 매수인이 승계할 임차보증금과 미상 점유자를 먼저 봐야 합니다.

등기부에는 2017.11.30. 수협은행 근저당권이 채권최고액 1,018,800,000원으로 설정되었으나 현재는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 현재 권리분석 기준일은 2025.04.23. 임의경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2025.02.10. 장용호의 주택임차권 66,000,000원이 존재하고, 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권을 봐야 한다

2017.11.30. 수협은행 근저당권은 채권최고액 1,018,800,000원으로 설정됐지만 현재 등기부에서는 이미 말소된 권리입니다. 따라서 이 사건에서 제공된 기준은 2025.04.23. 임의경매개시결정입니다. 이보다 앞선 장용호의 임차권등기와 여러 전입자는 매수인 입장에서 별도 확인이 필요합니다.

② 임차·점유 현황 — 알려진 6,600만원보다 ‘미상’이 더 위험하다

현황조사·문건접수·임차권등기·매각물건명세서에 나타난 확인 대상은 총 18건입니다. 장용호를 제외한 다수의 전입자는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 점유자는 보증금 규모를 모르는 상태이므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 보증금과 실제 점유관계를 원본에서 확인해야 합니다.

③ 실질취득 — 33,614,000원이 기준가격이 아니다

현재 최저매각가 33,614,000원은 장용호의 보증금 66,000,000원보다 낮습니다. 이런 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 인수해야 할 미배당 보증금이 늘어 확인된 임차권만 놓고 본 실질취득 기준은 약 66,000,000원 수준으로 고정해서 판단해야 합니다. 따라서 3회 유찰됐다는 이유만으로 33,614,000원을 실질 매입가격으로 보고 “싸다”라고 결론 내리면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,005,052원을 제외한 32,608,948원이 소유자 교부로 표시되고, 장용호 보증금 66,000,000원은 배당 0원·매수인 인수로 표시됩니다. 신청채권자의 청구액은 888,681,357원이고 현재 회차 예상 배당액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 장용호 기준 실질취득은 달라지지 않는다

이 사건에서 유찰은 낙찰가 숫자를 계속 낮추지만, 장용호의 66,000,000원 임차권이라는 핵심 부담은 사라지지 않습니다. 따라서 4회·5회 유찰 시에도 “낙찰가가 더 싸졌으니 매력도가 크게 올랐다”는 식의 판단은 적절하지 않습니다. 미상 점유자의 보증금까지 확인돼야 실제 총부담의 상한을 잡을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남수원초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 공동주택으로 사용승인일은 2017.11.24이며, 도시가스·급배수 위생·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가에는 402호·403호·502호·503호의 제시외 부분이 별도로 적시되어 있으며 206호는 해당 호수로 적시되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 장용호 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2023.06.20., 확정일자 2023.06.22., 점유개시일 2023.07.21., 주민등록일 2023.09.27., 보증금 66,000,000원의 권리관계를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 16건 확인. 전입일만으로 보증금 규모를 알 수 없으므로 각 점유자의 실제 임대차계약·점유 여부·확정일자·배당요구 상태를 확인해야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 33,614,000원을 실질 매입가격으로 보면 안 됩니다. 확인된 장용호 권리만으로도 실질취득 판단 기준은 약 66,000,000원입니다.
• 중복 여부 확인. 장용호와 기사항전에는 동일한 주민등록일 2023.09.27.과 확정일자 2023.06.22.가 기재되어 있으므로 원본 서류에서 실제 관계를 확인해야 합니다.
• 시세 직접 확인. 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
• 현장 점유 확인. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 206호 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “3,361만원짜리 물건”으로 보면 틀린다

이 사건의 표면은 감정가 98,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 33,614,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 하지만 권리분석의 중심은 최저가가 아닙니다. 장용호의 보증금 66,000,000원이 매수인 인수 대상으로 남아 있고, 그 외에도 보증금이 확인되지 않은 전입자가 다수 존재합니다.

따라서 현재 확인된 권리만 반영해도 실질취득 판단은 약 66,000,000원 수준에서 시작해야 하며, 미상 임차보증금이 추가되면 실제 부담은 더 올라갑니다. 3회 유찰이라는 할인율은 분명 크지만, 권리금액의 상한을 알 수 없는 상태에서는 그 할인 자체가 안전마진이 아닙니다. 이 물건은 “싸게 나온 다세대”가 아니라, 임차권과 다수 점유자의 실체를 먼저 확정해야 입찰가를 계산할 수 있는 고위험형 사건입니다.