수원지방법원 2025타경1317. 용인시 기흥구 중동 ‘하우스타98-36’ 2층 201호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건은 단순히 근저당이 소멸하는 일반 경매와 다릅니다. 2017년 설정됐던 수협은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리로 표시돼 있고, 현재 권리분석의 기준은 2025.06.17 수협은행의 임의경매개시결정으로 산정돼 있습니다.
그보다 앞선 2025.02.25, 변재성 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 보증금은 175,000,000원, 범위는 건물의 전유부분 전부이고, 주민등록일자는 2022.03.28, 점유개시일자는 2022.03.26, 확정일자는 2022.02.24로 기재돼 있습니다. 이 권리는 제시된 권리판정상 말소기준보다 앞서며 매각으로 소멸하지 않는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1317 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 조수빈 · 2017.06.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,187,519,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 토지이용상황 업무용 |
| 공시지가 | 2,025,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
2024.07.30 이소정의 130,000,000원 가압류는 2024.09.02 이미 말소됐습니다. 2025.11.17 용인시 압류는 경매개시결정 뒤에 들어와 제시된 판정상 매각으로 소멸합니다. 반면 변재성 임차권은 경매개시결정보다 앞서 존재하고, 등기상 이미 말소된 수협은행 근저당과는 별도로 현재 매수인이 주의해야 할 핵심 권리입니다.
② 임차인·점유관계 — 201호 직접 특정과 호수 미상을 분리해야 한다
현황조사·문건·등기에서 점유·전입 관련 표기가 다수 확인됩니다. 다만 전입일만 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자는 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 또한 호수가 특정되지 않은 사람은 본건 201호의 실제 점유자인지 먼저 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변재성 | 2022-03-28 | 175,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 175,000,000원 인수 201호 전유부분 전부 |
| 배준수 | 2024-12-23 | 175,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 501호 표기 본건 201호와 호수 불일치 |
| 김태연 | 2017-04-24 | 110,250,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 호수 확인 필요 |
| 최유진 | 2025-02-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박경택 | 2025-02-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김성엽 | 2021-03-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이경희 | 2017-05-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 오명수 | 2024-10-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 유현창 | 2022-09-23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 주경진 | 2022-03-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박나영 | 2021-02-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김수빈 | 2023-12-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이유진 | 2017-03-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이용욱 | 2022-07-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 노정선 | 2019-06-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박진아 | 2024-10-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정민서 | 2022-02-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이우석 | 2024-04-08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 |
③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 인수 · 김태연 보증금 | 110,250,000원 | 0원 |
| 인수 · 배준수 보증금 | 175,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 변재성 보증금 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 234,854,000원 |
배당계산상 매각대금은 집행비용 4,146,000원을 제외하면 234,854,000원이 소유자 잔여로 잡혀 있고, 신청채권자 수협은행의 청구액 1,187,519,753원에 대한 지급액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수문제가 사라지는 것은 아니다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 239,000,000원 | 460,250,000원 | 234,854,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 191,200,000원 | 460,250,000원 | 187,723,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 152,960,000원 | 460,250,000원 | 150,018,560원 |
유찰로 최저매각가가 내려가더라도 선순위 임차인 문제 자체가 소멸하는 것은 아닙니다. 특히 보증금이 낙찰가를 넘는 대항력 임차인은 미배당분이 매수인에게 넘어가므로, 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 그 전에 우선 각 임차인의 실제 호수와 보증금, 배당·인수 범위를 201호 기준으로 확정하는 작업이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기호 1 내지 20 모두 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 본건도 아파트가 아닌 오피스텔로 봐야 합니다.
- 입지. 용인시 기흥구 중동 소재 중일초등학교 남측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재하는 신흥개발지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 승강기, 주차장, 도시가스 개별난방, 현관자동개폐시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 457.7㎡, 평지·세로장방·중로한면이며 준주거지역과 지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 자연녹지지역·중로2류·근린공원과 접합니다.
- 건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 변재성 임차권 인수. 201호 전유부분 전부, 보증금 175,000,000원, 2025.02.25 임차권등기. 본건의 가장 중요한 선순위 권리입니다.
- 호수 대조. 배준수는 5층 501호로 명시돼 본건 201호와 다릅니다. 김태연 등 호수 미상 표기는 반드시 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원문을 201호 기준으로 재대조해야 합니다.
- 미상 보증금. 전입일만 확인되는 점유자들은 보증금·확정일자가 불명확하므로 대항력 및 승계액을 확정할 수 없습니다.
- 신청채권 구조. 수협은행 청구액은 1,187,519,753원인데 제시된 배당계산상 지급액은 0원입니다. 등기상 이미 말소된 종전 근저당과 현재 경매신청의 담보관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교 근거 없이 감정가 239,000,000원만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 마세요. 최소 실질취득은 확인된 201호 임차권만 반영해도 414,000,000원입니다.
- 관리비·세금. 배당표의 집행비용 외에 당해세·최우선변제, 체납 관리비 등 실제 매수인 부담 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “신건 2.39억”이 아니라 “인수권리까지 합친 총비용”을 봐야 한다
이 사건은 신건이고 최저매각가도 감정가와 같은 239,000,000원이지만, 가격 자체보다 권리구조가 먼저입니다. 본건 201호에 직접 특정되는 변재성의 175,000,000원 임차권이 매수인 인수로 남아 있어, 현재 회차의 최소 실질취득은 414,000,000원입니다.
여기에 점유·전입 표기가 다수 존재하고, 상당수는 보증금과 확정일자 또는 호수가 명확하지 않습니다. 배당계산에는 총 460,250,000원이 인수로 잡혀 있으나 그중 배준수는 501호로 본건과 다르고, 김태연은 호수가 특정되지 않아 201호 귀속 여부를 분리해 봐야 합니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리확정 전 입찰 보류. 이 물건은 최저가가 낮아지는지를 기다리는 것보다, 먼저 201호에 실제로 승계되는 보증금 총액을 확정하는 것이 선행돼야 합니다.
