수원지방법원 2025타경1317. 경기도 용인시 기흥구 중동 하우스타98-36 4층 406호 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 123,000,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가 자체보다 임차관계가 훨씬 중요합니다. 등기에는 노정선 명의의 주택임차권이 존재하고, 현황조사에는 다수의 전입자가 함께 기재되어 있습니다. 특히 확인된 보증금만 변재성 175,000,000원, 김태연 110,250,000원, 배준수 175,000,000원, 노정선 110,250,000원입니다.

배당 시뮬레이션은 이 네 보증금을 합한 570,500,000원을 매수인 인수액으로 잡고 있습니다. 현재 최저가보다 인수 추정액이 훨씬 크기 때문에 “1.23억짜리 오피스텔”로 보면 안 됩니다. 더구나 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수 있어, 원본 명세서에서 각 점유자의 실제 호수·계약관계·보증금·배당요구 여부를 확정하기 전에는 응찰가를 정할 단계가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 다수 점유자

등기상 2017.03.06 수협은행 근저당권 설정이 있었지만 현재 기록에는 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 2024.07.30 이소정의 130,000,000원 가압류 역시 2024.09.02 해제로 말소됐습니다. 이후 2025.03.07 노정선의 주택임차권등기가 올라왔고, 2025.06.17 수협은행의 임의경매개시결정이 등록됐습니다.

② 임차·점유 현황 — 18명 기재, 보증금 미상 다수

보증금이 확인된 인원은 변재성·김태연·배준수·노정선입니다. 반면 나머지 다수의 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 전입일만으로 보증금 인수액을 확정할 수 없기 때문입니다.

③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)

현재 배당 추정에서는 확인된 임차보증금 570,500,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여액은 120,478,000원으로 산정돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 보면 안 된다

유찰되면 입찰 최저가는 내려가지만 현재 계산된 인수 추정액은 570,500,000원으로 동일합니다. 특히 변재성·배준수의 확인 보증금 175,000,000원은 현재 최저가 123,000,000원보다 큽니다. 대항력 인수형에서는 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 부담이 남을 수 있기 때문에 낙찰가만 보고 “싸졌다”고 판단하는 방식은 위험합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건 건물은 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 중일초등학교 남측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재하는 신흥개발지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
• 설비. 위생 급배수시설·승강기·주차장·도시가스 개별난방·현관자동개폐시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 457.7㎡, 지목 대, 업무용, 평지·세로장방·중로한면입니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 지구단위계획구역·도시지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 2,025,000원/㎡입니다.
• 위반건축. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 대조. 현황조사상 다수 점유자의 실제 호수와 본건 406호의 관계를 각각 확인해야 합니다.
• 배준수 호수 불일치. 175,000,000원 보증금이 기재된 배준수는 5층 501호로 특정돼 있으므로 본건 인수채무 포함 여부를 원본에서 확정해야 합니다.
• 노정선 임차권 확인. 본건 406호의 임차권등기와 보증금 110,250,000원, 점유·확정일자 관계를 기준으로 실제 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자. 확정된 보증금이 없는 점유자는 대항력과 인수금액을 단정하지 말고 임대차계약서·전입세대열람·확정일자 자료와 대조해야 합니다.
• 유찰가 착시 금지. 현재 인수 추정액 570,500,000원이 유지되는 구조에서는 최저가가 98,400,000원 또는 78,720,000원으로 내려가도 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
• 신청채권자 청구액. 수협은행 청구액은 1,187,519,753원이며 현재 배당 시나리오에서는 예상배당액이 0원으로 계산돼 있습니다.
• 당해세·최우선변제. 현재 배당 추정에는 반영되지 않은 항목이므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “1.23억 신건”이 아니라 “인수채무를 먼저 확정할 물건”

이 사건의 핵심은 감정가 123,000,000원이 아닙니다. 현 단계에서 확인된 보증금 네 건만으로도 매수인 인수 추정액이 570,500,000원이고, 현황조사에는 18명의 이름이 기재돼 있습니다. 노정선의 406호 임차권등기는 명확한 반면, 배준수는 501호로 기재돼 있고 나머지 다수 점유자는 보증금이 확인되지 않아 실제 본건 인수 범위를 다시 정리해야 합니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류. 유찰로 최저가가 내려가도 대항력 있는 임차보증금의 미배당분이 매수인에게 남는다면 총 실질취득비용이 함께 낮아진다고 볼 수 없습니다. 이 물건은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 먼저 누구의 보증금을 얼마까지 실제로 인수하는지를 확정해야 합니다.