수원지방법원 2025타경1317. 용인 기흥구 중동 하우스타98-36 3층 304호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 조수빈이며 2017.06.08 소유권을 이전받았습니다. 등기 데이터상 2017.03.06 수협은행 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 현재 말소기준으로 산정된 권리는 2025.06.17 수협은행의 임의경매개시결정입니다.

문제는 그보다 앞선 점유·임차관계입니다. 특히 김태연은 304호 전유부분 전부를 대상으로 한 주택임차권등기가 있고, 주민등록일자는 2017.04.24입니다. 임차권등기 내용에는 보증금 100,000,000원, 이후 105,000,000원 및 110,250,000원으로 이어지는 계약·증액 내용과 확정일자가 기재돼 있습니다. 현재 제공된 배당 산정에서는 김태연 보증금 100,000,000원을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

등기상 2017.03.06 수협은행 근저당권은 채권최고액 1,536,000,000원으로 설정됐다가 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2024.09.09 변경등기에는 채권최고액 1,392,000,000원이 기재돼 있고, 현재 데이터상 말소기준은 2025.06.17의 경매개시결정입니다. 따라서 이 사건의 실질적인 권리분석 포인트는 경매개시결정 전에 이미 형성된 점유·임차관계가 매수인에게 얼마나 승계되는가입니다.

② 임차인·점유자 — 대항력·우선변제·승계 판정

조사된 이름은 총 18명입니다. 다만 점유부분이 명시되지 않은 사람이 다수이고, 배준수는 명시적으로 5층 501호로 기재돼 있어 304호와 범위가 다릅니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않는 점유자는 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 구분하는 것이 안전합니다.

배준수는 조사자료상 5층 501호로 특정돼 본건 3층 304호와 목적물 범위가 다릅니다. 나머지 범위 미상 점유자들은 이름과 전입일만으로 304호의 실제 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 보증금·확정일자가 모두 미상인 경우에는 대항력 역시 확정하지 않았습니다.

③ 가격 구조 — 신건 최저가보다 인수액을 먼저 본다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 123,000,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가 자체보다 인수관계를 먼저 확정해야 합니다. 배당 산정은 변재성 175,000,000원, 배준수 175,000,000원, 김태연 100,000,000원 등 합계 450,000,000원을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.

동일·유사 물건의 최근 실거래 비교수치는 확인되지 않으므로, 이 사건에서는 감정가나 최저가를 시세 대비 저렴하다고 평가하지 않습니다. 가격 메리트 가점도 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)

배당 산정상 집행비용 2,522,000원을 제외한 120,478,000원이 소유자 교부로 표시되고, 세 임차인 보증금 합계 450,000,000원은 배당 0원·매수인 인수로 처리돼 있습니다. 동시에 신청채권자 수협은행 청구액은 1,187,519,753원인데 회차별 신청채권자 배당액은 0원으로 표시됩니다. 이처럼 배당 산정과 신청채권 관계 사이에도 큰 확인 포인트가 있으므로 배당표·등기부·매각물건명세서를 반드시 원본 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 본건을 포함한 대상 호실들은 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 용인시 기흥구 중동 중일초등학교 남측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재하는 신흥개발지대이며 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생 급배수시설, 승강기, 주차장, 도시가스 개별난방, 현관자동개폐시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 457.7㎡, 지목 대, 업무용, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 2,025,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·성장관리권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 자연녹지지역·중로2류·근린공원에 접합니다.
• 위반건축물. 감정자료상 위반 사항은 표시되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 304호 임차권 원문 확인. 김태연 임차권등기의 현재 보증금, 확정일자, 배당요구 및 미배당 시 승계금액을 매각물건명세서와 등기 원문에서 다시 계산해야 합니다.
• 450,000,000원 범위 검증. 배준수는 5층 501호로 특정돼 있습니다. 배당 산정에 포함된 이유와 304호 인수 여부를 반드시 분리 확인해야 합니다.
• 범위 미상 점유자 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자들을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 반대로 304호와 무관하다고 제외해서도 안 됩니다.
• 신청채권 배당 구조 확인. 수협은행 청구액 1,187,519,753원과 회차별 배당 0원·소유자 잔여 120,478,000원이 함께 표시되는 구조를 원본 배당관계에서 재검증해야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 123,000,000원은 입찰 출발가격일 뿐입니다. 이 사건에서는 인수액과 명도·점유범위를 확정한 뒤 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
• 관리비·세금·현장점유 확인. 공용부분 관리비, 당해세, 실제 점유자와 호실별 현황은 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.23억 신건”이 아니라 ‘인수관계 미확정 사건’

이 물건의 핵심 숫자는 최저가 123,000,000원이 아닙니다. 현재 배당 산정에 잡힌 매수인 인수 450,000,000원과, 304호 전유부분 전부에 등기된 김태연 임차권이 먼저입니다. 배당 산정값을 그대로 더하면 현재 회차의 노출액은 573,000,000원입니다.

동시에 그 450,000,000원에는 304호가 아닌 501호로 특정된 배준수 보증금도 포함돼 있습니다. 즉 위험은 “450,000,000원을 무조건 떠안는다”로 단정하는 데 있지 않고, 어느 임차관계가 실제 304호에 귀속되는지 아직 분리 확인이 필요한 상태라는 데 있습니다. 게다가 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자도 다수라 단순한 말소형 경매로 볼 수 없습니다. 권리확정 전 가격판단 보류. 이 사건은 최저가보다 매각물건명세서와 호실별 점유관계를 먼저 풀어야 하는 고위험형입니다.