수원지방법원 2025타경1317. 용인시 기흥구 중동 하우스타98-36 4층 401호 오피스텔입니다. 이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 239,000,000원인 신건이지만, 가격부터 볼 사건이 아닙니다. 계산상 매수인이 떠안는 것으로 잡힌 보증금이 변재성 175,000,000원, 김태연 110,250,000원, 배준수 175,000,000원, 박나영 157,000,000원으로 합계 617,250,000원입니다. 여기에 이름 기준 18명의 점유·임차관계가 확인되고, 이 중 14명은 보증금이 확인되지 않아 추가 위험을 배제할 수 없습니다.

특히 박나영은 2025.02.19. 주택임차권등기가 설정되어 있고, 등기 내용에는 임차보증금 157,000,000원(1차), 164,850,000원(2차), 주민등록일자 2021.02.15., 점유개시일자 2021.01.29.가 기재돼 있습니다. 계산상 인수액에는 157,000,000원이 반영돼 있으므로 최종 보증금 금액을 원문에서 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권과 다수 점유관계가 핵심

2017.03.06. 수협은행 근저당권은 채권최고액 1,536,000,000원으로 설정됐다가 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 2024.07.30. 이소정 가압류 130,000,000원도 2024.09.02. 해제로 말소됐습니다. 현재 계산상 말소기준은 2025.06.17. 수협은행 임의경매개시결정으로 잡혀 있으며, 그 이후의 2025.11.17. 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유관계 — 이름 기준 18명, 보증금 미상 14명

보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없어 이름 기준으로는 18명입니다. 다만 모든 사람이 본건 401호의 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 상당수는 점유 부분이 특정되지 않았고, 배준수는 점유 부분이 5층 501호 53.9280㎡로 기재돼 본건 401호와 다릅니다. 따라서 명단 숫자 자체보다 401호에 실제로 대응하는 점유자와 보증금을 확정하는 작업이 우선입니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 확인된 인수액 617,250,000원은 그대로

현재 계산에서는 확인된 보증금 4건을 배당받지 못하고 매수인이 전액 인수하는 것으로 처리합니다. 따라서 낙찰가만 낮아진다고 위험이 사라지지 않습니다. 현재 신건에서는 239,000,000원 + 617,250,000원 = 최소 856,250,000원이고, 1회 유찰 시에도 최소 808,450,000원, 2회 유찰 시에도 최소 770,210,000원입니다. 보증금 미상 점유자 14명은 이 금액에 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)

예상배당 계산에서는 임차보증금 617,250,000원이 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 처리돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중일초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
• 이용상태. 오피스텔로 이용중입니다.
• 설비. 위생 급배수시설, 승강기, 주차장, 도시가스 개별난방, 현관자동개폐시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 준주거지역, 지목 대, 업무용 이용이며 토지면적은 457.7㎡, 공시지가는 2,025,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 401호 실제 점유자 특정. 이름 기준 18명이 잡혀 있으나 호실 미특정자가 많고, 배준수는 501호로 기재돼 있습니다. 본건 401호와의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 박나영 임차권 최종 보증금 확인. 임차권등기에는 157,000,000원과 164,850,000원이 함께 기재돼 있어 현재 계산상 157,000,000원과 차이가 있습니다.
• 보증금 미상 14명 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 계약서·전입·점유 사실을 확인해야 합니다.
• 인수액을 입찰가에 더해서 판단. 현재 계산상 확인된 인수액만 617,250,000원입니다. 신건에서는 실질취득 최소 856,250,000원입니다.
• 배당표의 구조 확인. 수협은행 청구액은 1,187,519,753원이지만 예상배당 계산에서는 신청채권자 배당이 0원으로 잡혀 있습니다. 근저당 말소 경위와 경매신청 채권의 법적 근거를 원문에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰보다 임차관계 확정이 먼저”

이 사건은 신건 최저가 239,000,000원만 보면 접근 가능한 오피스텔처럼 보이지만, 권리분석을 붙이면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 확인된 매수인 인수액만 617,250,000원이고, 현재 회차 실질취득은 최소 856,250,000원입니다. 여기에 보증금 미상 점유자 14명이 남아 있으며, 박나영 임차권은 본건 전유부분 전부를 대상으로 등기돼 있습니다.

또한 일부 점유자는 다른 호실로 특정돼 있어 명단 전체를 그대로 401호 임차인으로 합산하는 것도 위험합니다. 따라서 결론은 명확합니다. 현재 단계에서는 가격보다 점유자·보증금·호실 대응관계를 먼저 확정해야 하며, 그 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.