수원지방법원 2025타경1317. 용인시 기흥구 중동 하우스타98-36 4층 405호 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저가는 123,000,000원으로 같습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가격이 아닙니다. 현황조사와 등기에는 다수 점유·임차관계가 나타나고, 배당 시뮬레이션은 변재성 175,000,000원, 김태연 110,250,000원, 배준수 175,000,000원의 보증금을 매수인 인수로 계산해 합계 460,250,000원을 잡고 있습니다.

여기에 405호에는 유지연 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 등기 내용에는 임차보증금 105,000,000원(1차), 110,250,000원(2차), 주민등록일자와 점유개시일자 2021.01.08, 확정일자 2020.12.28 및 2023.01.13이 기재되어 있습니다. 이 임차권은 등기상 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류되어 있어, 시뮬레이션의 인수액과 별개로 실제 인수범위를 매각물건명세서 원본에서 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시결정이 말소기준으로 계산된 사건

② 임차·점유 현황 — 보증금 미상자는 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 한다

현황·등기 조사에는 총 19명이 나타납니다. 이 가운데 일부는 보증금이나 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 또한 배준수는 5층 501호 53.9280㎡로 별도 호수가 명시되어 있으므로, 405호와의 직접 관련 여부를 원본 조사서에서 분리 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 460,250,000원으로 계산합니다. 매각대금 123,000,000원과 합치면 단순 실질취득액은 583,250,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 유지연 임차권 및 보증금 미상 점유자에 대한 최종 인수범위는 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다

⑤ 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 권리 확정

비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않아 감정가가 시세보다 싼지 비싼지는 단정하지 않습니다. 다만 권리분석 관점에서는 그 비교 이전에 이미 문제가 큽니다. 신건 최저가 123,000,000원보다 시뮬레이션상 인수액 460,250,000원이 크고, 현재 단순 실질취득액은 583,250,000원입니다. 따라서 이 물건을 “1.23억짜리 오피스텔”로 평가하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 중일초등학교 남측 인근. 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재하는 신흥개발지대이며 주위환경은 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통인 편입니다.
• 설비. 위생 급배수시설, 승강기, 주차장, 도시가스 개별난방, 현관자동개폐시설이 되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역, 지목 대, 업무용, 평지·세로장방·중로한면. 토지면적 457.7㎡, 공시지가 2,025,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며, 자연녹지지역·중로2류·근린공원에 접합니다.
• 위반건축물. 감정자료상 위반 사항은 표시되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 405호 임차권부터 원본 대조. 유지연의 임차권등기는 매각 후 존속으로 표시되어 있습니다. 보증금 105,000,000원과 110,250,000원 기재 내용을 매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
• 460,250,000원 인수 계산 검증. 변재성·김태연·배준수의 보증금이 전액 인수로 계산되어 있습니다. 특히 배준수는 5층 501호로 표시되므로 405호와의 귀속 관계를 반드시 분리 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 최유진·박경택·김성엽·이경희·오명수·유현창·주경진·박나영·김수빈·이유진·이용욱·노정선·박진아·정민서·이우석은 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
• 배당요구 확인. 최유진은 2025.08.13, 오명수는 2025.07.10, 주경진은 2025.07.11, 배준수는 2025.08.06, 정민서는 2025.07.04에 배당요구가 확인됩니다.
• 최저가보다 총부담을 볼 것. 현재 회차 기준 단순 실질취득액은 583,250,000원입니다. 유찰가만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다.

맺으며 — “1.23억 신건”이 아니라 “인수부터 풀어야 하는 사건”

이 물건의 감정가와 최저가는 123,000,000원이지만, 권리분석의 출발점은 그 숫자가 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액만 460,250,000원이고, 현재 회차의 단순 실질취득액은 583,250,000원입니다. 여기에 405호 유지연 임차권이 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있고, 보증금이 확인되지 않은 점유자도 다수 존재합니다.

권리 확정 전에는 가격 판단 자체를 보류해야 합니다. 최저가가 내려가더라도 인수위험이 자동으로 줄어드는 구조가 아니며, 405호에 실제로 귀속되는 임차관계와 각 보증금의 배당·인수 범위를 원본 서류로 분리 확인하기 전에는 안전한 입찰가를 산정하기 어렵습니다.