수원지방법원 2025타경1317. 용인시 기흥구 중동 하우스타98-36 3층 305호 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 123,000,000원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 점유·임차관계와 매수인 인수금액입니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 변재성 175,000,000원, 김태연 110,250,000원, 배준수 175,000,000원, 유현창 130,000,000원 등 합계 590,250,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산하고 있습니다.
따라서 현재 회차에서는 최저가 123,000,000원에 인수액 590,250,000원을 더한 713,250,000원이 자료상 실질취득 부담입니다. 특히 현황조사 명단에는 보증금이 확인되지 않은 점유자도 있어, 확인된 590,250,000원이 위험의 상한이 아니라는 점이 중요합니다. 낙찰가가 내려가도 선순위 보증금 인수위험이 사라지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1317 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 3층 305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 조수빈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,187,519,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소보다 선순위 임차관계가 핵심
자료상 말소기준권리는 2025.06.17 수협은행의 임의경매개시결정으로 산정되어 있습니다. 이에 앞선 전입일을 가진 점유자가 다수 존재하며, 등기부에는 유현창의 주택임차권도 2025.02.19 등기돼 있습니다. 유현창의 임차보증금은 130,000,000원이고, 주민등록일자는 2022.09.23, 점유개시일자는 2022.09.26입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 18명, 보증금 미상 다수
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 변재성 | 2022-03-28 | 175,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 |
| 최유진 | 2025-02-14 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025-08-13 |
| 박경택 | 2025-02-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김성엽 | 2021-03-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이경희 | 2017-05-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 오명수 | 2024-10-31 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025-07-10 |
| 김태연 | 2017-04-24 | 110,250,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 |
| 주경진 | 2022-03-10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025-07-11 |
| 박나영 | 2021-02-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김수빈 | 2023-12-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이유진 | 2017-03-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이용욱 | 2022-07-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 노정선 | 2019-06-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 배준수 | 2024-12-23 | 175,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 2025-08-06 |
| 박진아 | 2024-10-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정민서 | 2022-02-25 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025-07-04 |
| 이우석 | 2024-04-08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 유현창 | 2022-09-23 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 2025-02-19 |
보증금이 확인된 네 명 외에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 또한 배준수의 점유 부분은 5층 501호 53.9280㎡로 기재되어 있고, 유현창은 별지목록 기재 건물의 전유부분 전부로 표시되어 있습니다. 305호와 각 점유자의 실제 대응관계는 원본 서류로 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 ‘실질취득액’이 먼저다
이 사건에는 동일 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 123,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 오히려 현재 단계에서 우선해야 할 숫자는 실질취득액 713,250,000원입니다. 이는 최저가 123,000,000원에 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 590,250,000원을 더한 값입니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 인수 · 변재성 보증금 | 175,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김태연 보증금 | 110,250,000원 | 0원 |
| 인수 · 배준수 보증금 | 175,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유현창 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 120,478,000원 |
배당 시뮬레이션상 확인된 임차보증금 590,250,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 처리됩니다. 집행비용 2,522,000원을 제외한 120,478,000원은 소유자 교부로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중일초등학교 남측 인근. 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 신흥개발지대로, 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 승강기, 주차장, 도시가스 개별난방, 현관자동개폐시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 업무용, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 2,025,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 신건 최저가 123,000,000원만 볼 것이 아니라, 확인된 인수액 590,250,000원을 합친 713,250,000원을 출발점으로 보세요.
- 미상 보증금 확인. 최유진·박경택·김성엽·이경희·오명수·주경진·박나영·김수빈·이유진·이용욱·노정선·박진아·정민서·이우석은 보증금이 확인되지 않아 추가 인수규모를 확정할 수 없습니다.
- 호실 대응관계 대조. 배준수는 5층 501호로 표시되어 있으므로, 3층 305호와의 실제 권리관계를 매각물건명세서·현황조사·등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 유현창 임차권 확인. 임차보증금 130,000,000원, 주민등록일자 2022.09.23, 점유개시일자 2022.09.26인 주택임차권이 등기돼 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 98,400,000원, 2회 유찰 78,720,000원으로 내려가도 자료상 인수액 590,250,000원은 그대로입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.23억짜리 물건”으로 보면 안 된다
겉으로 보이는 신건 최저가는 123,000,000원이지만, 이 사건의 권리구조는 그 숫자만으로 설명되지 않습니다. 배당 시뮬레이션이 계산한 확인 인수액만 590,250,000원이고, 현재 회차의 실질취득 부담은 713,250,000원입니다. 더구나 보증금 미상 점유자가 다수라 최종 인수액이 확정됐다고 보기도 어렵습니다.
실거래 시세자료도 없기 때문에 “유찰되면 싸진다”는 결론 역시 낼 수 없습니다. 이 물건은 최저가보다 임차관계 확정이 먼저입니다. 305호와 각 점유자·임차권자의 실제 대응관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 매수인 인수 범위를 원본에서 정리하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
