수원지방법원 2025타경1317. 용인 기흥구 중동 하우스타98-36 5층 504호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 현재 소유자는 조수빈이며, 2017년 6월 8일 소유권을 취득했습니다. 등기에는 2017년 수협은행 근저당권이 있었으나 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 현재 분석상 기준권리는 2025년 6월 17일 수협은행의 임의경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞서 전입한 점유자들은 단순히 “경매로 다 지워진다”고 볼 수 없습니다.
특히 이 물건은 가격보다 임차보증금 인수가 먼저입니다. 산정표에는 변재성 175,000,000원, 김태연 110,250,000원, 배준수 175,000,000원, 이우석 260,000,000원이 매수인 인수 대상으로 잡혀 있어 합계가 720,250,000원입니다. 현재 최저가 376,000,000원과 합치면 실질취득은 1,096,250,000원입니다. 게다가 보증금이 확인되지 않은 점유자들은 이 금액에 포함되지 않았으므로, 720,250,000원을 최종 인수 상한으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1317 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 조수빈 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 376,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,187,519,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 토지 | 대 · 457.7㎡ · 준주거지역 · 공시지가 2,025,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 경매개시 전 전입자가 핵심
2017년 수협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태로 표시돼 있습니다. 2024년 이소정의 130,000,000원 가압류도 2024년 9월 2일 해제로 말소됐습니다. 현재 분석상 기준권리는 2025.06.17 수협은행 임의경매개시결정이며, 이후 등기된 이우석의 주택임차권과 용인시 압류는 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 위험의 중심
| 성명 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 변재성 | — | 2022.03.28 | 175,000,000원 | 확인 필요 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 최유진 | — | 2025.02.14 | 미상 | 2025.08.13 신청 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박경택 | — | 2025.02.14 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김성엽 | — | 2021.03.30 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이경희 | — | 2017.05.22 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 오명수 | — | 2024.10.31 | 미상 | 2025.07.10 신청 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김태연 | — | 2017.04.24 | 110,250,000원 | 확인 필요 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 유현창 | — | 2022.09.23 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 주경진 | — | 2022.03.10 | 미상 | 2025.07.11 신청 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박나영 | — | 2021.02.15 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김수빈 | — | 2023.12.06 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이유진 | — | 2017.03.24 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이용욱 | — | 2022.07.29 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 노정선 | — | 2019.06.21 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 배준수 | 5층 501호 53.9280㎡ | 2024.12.23 | 175,000,000원 | 2025.08.06 신청 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 박진아 | — | 2024.10.28 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 정민서 | — | 2022.02.25 | 미상 | 2025.07.04 신청 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이우석 | 건물의 전유부분 전부 | 2024.04.08 | 260,000,000원 | 2025.08.25 신청 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 최유진·오명수·주경진·정민서는 배당요구 접수도 확인되므로, 보증금 규모와 확정일자 확인 전까지 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 최저가보다 인수액이 크다
| 회차 | 매각가 | 산정상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 376,000,000원 | 720,250,000원 | 1,096,250,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 300,800,000원 | 720,250,000원 | 1,021,050,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 240,640,000원 | 720,250,000원 | 960,890,000원 |
이 물건은 유찰돼 최저가가 내려가더라도 산정상 인수액 720,250,000원이 그대로 남는 시나리오입니다. 따라서 376,000,000원이라는 최저가만 보고 가격을 평가하면 안 됩니다. 1회 유찰 시에도 실질취득은 1,021,050,000원, 2회 유찰 시에도 960,890,000원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 점유자의 인수액이 추가될 가능성까지 별도로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 376,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,064,000원 |
| 인수 · 변재성 보증금 | 175,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김태연 보증금 | 110,250,000원 | 0원 |
| 인수 · 배준수 보증금 | 175,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이우석 보증금 | 260,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 수협은행 | 1,187,519,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 369,936,000원 |
현재 산정에서는 매각대금 중 6,064,000원이 집행비용, 369,936,000원이 소유자 잔여로 표시되고, 확인된 4건의 보증금 720,250,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 분류됩니다. 신청채권자 수협은행의 청구액 1,187,519,753원은 시나리오상 배당액 0원으로 표시돼 있으므로, 실제 배당순위와 금액은 원본 배당관계 서류를 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 중일초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재하는 신흥개발지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 승강기, 주차장, 도시가스 개별난방, 현관자동개폐시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 457.7㎡, 준주거지역이며 공시지가는 2,025,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 자연녹지지역·중로2류·근린공원에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 504호 직접 임차인 확정. 이우석은 504호 전유부분 전부의 임차권등기가 확인됩니다. 나머지 점유자 중 504호에 실제 귀속되는 사람을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 구분해야 합니다.
- 501호 혼재 여부 확인. 배준수는 점유부분이 5층 501호로 특정돼 있으므로 504호 인수액에 포함되는지 원본으로 재확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상 상태입니다. 보증금 규모를 확인하기 전에는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 확인. 최유진·오명수·주경진·배준수·정민서·이우석은 배당요구 접수가 확인됩니다. 나머지 점유자의 배당요구 여부도 원본에서 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 수협은행 청구액은 1,187,519,753원인데 시나리오상 배당 0원으로 산정돼 있으므로 실제 배당순위와 채권관계를 별도 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차 1,096,250,000원, 1회 유찰 1,021,050,000원, 2회 유찰 960,890,000원의 실질취득 구조를 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
맺으며 — 최저가 3.76억만 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 최저매각가는 376,000,000원이지만, 확인된 보증금만으로 산정한 매수인 인수액이 720,250,000원입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 1,096,250,000원이고, 보증금이 확인되지 않은 점유자들의 위험은 아직 별도로 남아 있습니다.
더구나 임차 관련 자료에는 504호 전유부분 전부로 특정된 이우석뿐 아니라 501호로 특정된 배준수와 다른 호실의 임차 참고사항도 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 “낙찰가를 얼마로 쓸지”보다 먼저 누가 실제 504호 임차인인지, 각 보증금 중 무엇을 매수인이 최종 인수하는지를 확정해야 합니다. 그 구분이 되지 않은 상태에서는 신건이든 유찰이든 가격 메리트를 논하기 어렵습니다. 권리확정 전 입찰 보류가 맞는 D등급 고위험 물건입니다.
