수원지방법원 2025타경1317. 용인시 기흥구 중동 하우스타98-36 4층 404호, 감정상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 조수빈이며, 2017년 5월 16일 매매를 원인으로 2017년 6월 8일 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 1억 2,300만원이 아니라 선순위 임차관계와 매수인 인수액입니다.

제시된 말소기준 판단은 2025년 6월 17일 수협은행의 임의경매개시결정입니다. 그런데 이용욱의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2025년 3월 4일에 등기돼 있고, 임차보증금은 130,000,000원입니다. 또한 현황조사에는 말소기준일보다 앞선 전입·점유자가 다수 확인됩니다. 따라서 단순한 “낙찰 후 전부 말소” 사건으로 보면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차’가 핵심

2017년 수협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 2024년 이소정의 130,000,000원 가압류 역시 2024년 9월 2일 해제로 말소됐습니다. 현재 사건에서 주목할 권리는 2025년 3월 4일 이용욱 명의 주택임차권입니다. 보증금 130,000,000원, 점유개시일 2022년 7월 29일, 확정일자 2024년 5월 16일이며, 등기 범위는 별지목록 기재 건물의 전유부분 전부입니다.

② 임차인·점유자 — 확정 인수 외에 미상 위험이 남는다

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 현재 확인되는 점유·임차 관련 기재는 총 19건이며, 이 가운데 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 특정된 보증금은 변재성 175,000,000원, 김태연 110,250,000원, 배준수 175,000,000원, 이용욱 130,000,000원으로 합계 590,250,000원입니다.

③ 실질취득 — 1.23억짜리 물건으로 보면 안 된다

현재 회차 최저매각가는 123,000,000원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 보증금은 590,250,000원입니다. 따라서 현재 회차에서 확인되는 비용만 더해도 123,000,000원 + 590,250,000원 = 713,250,000원입니다.

위 합계는 각 회차 매각가에 현재 확인된 매수인 인수액 590,250,000원을 더한 값입니다. 보증금 미상 점유자에 따른 추가 인수 가능성은 포함하지 않은 수치입니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)

현재 계산에서는 집행비용 2,522,000원을 제외한 120,478,000원이 소유자 잔여로 표시되며, 위 4건의 임차보증금은 배당 0원·매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 기호 1 내지 20은 모두 오피스텔로 이용 중이며, 본건 역시 오피스텔입니다.
• 입지. 용인시 기흥구 중동 소재 중일초등학교 남측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다. 감정평가상 주위환경은 양호한 편입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생 급배수시설, 승강기, 주차장, 도시가스 개별난방, 현관자동개폐시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 준주거지역, 지목 대, 업무용 토지이용상황, 평지·세로장방형이며 중로 한 면에 접합니다. 토지면적은 457.7㎡, 공시지가는 2,025,000원/㎡입니다.
• 계획·제한. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 자연녹지지역·중로2류·근린공원에 접합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 123,000,000원에 확정 인수 590,250,000원을 더하면 713,250,000원입니다. 최저가만으로 입찰가를 판단하지 마세요.
• 이용욱 임차권 원본 대조. 보증금 130,000,000원, 점유개시 2022.07.29, 확정일자 2024.05.16, 임차권등기 2025.03.04이며 전유부분 전부가 범위로 기재돼 있습니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 실제 계약서·전입·점유 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
• 배준수 호수 불일치 확인. 점유 부분은 5층 501호로 기재되어 있으나 현재 인수 계산에는 175,000,000원이 포함돼 있습니다. 본건 404호에 대한 실제 승계 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 기말소 근저당과 현재 말소기준 구분. 2017년 수협은행 근저당은 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 현재 말소기준은 2025.06.17 임의경매개시결정으로 제시돼 있습니다.
• 배당표 재확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않습니다. 실제 배당순위와 매수인 인수범위는 매각물건명세서와 최신 등기사항을 최종 대조하세요.

맺으며 — “1.23억 경매”가 아니라 “인수액을 먼저 보는 경매”

이 사건의 첫인상은 감정가와 최저가가 모두 123,000,000원인 신건 오피스텔입니다. 하지만 권리를 펼치면 결론이 완전히 달라집니다. 배당 시뮬레이션상 확정된 매수인 인수보증금만 590,250,000원이고, 현재 회차 기준 낙찰대금과 합친 실질취득액은 713,250,000원입니다.

게다가 이용욱의 130,000,000원 임차권은 말소기준보다 선순위로 기재돼 있고, 보증금이 확인되지 않은 점유·임차 관련 항목이 다수 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 유찰로 최저가가 낮아지더라도 단순히 “싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 낙찰가보다 인수권리 확정이 먼저이며, 현재 확인된 상태만으로는 권리위험이 매우 높은 사건입니다.