수원지방법원 2025타경1317. 경기도 용인시 기흥구 중동 하우스타98-36 5층 501호 오피스텔입니다. 감정평가상 기호 물건들은 모두 오피스텔로 이용 중이며, 이 사건의 현재 최저매각가는 감정가와 같은 239,000,000원입니다. 그러나 이번 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차관계입니다. 배당 시뮬레이션상 변재성 보증금 175,000,000원, 김태연 보증금 110,250,000원, 배준수 보증금 80,000,000원이 모두 매수인 인수로 잡혀 있고, 알려진 인수액만 365,250,000원입니다.
더 큰 문제는 보증금이 확인되지 않은 전입자가 다수 존재한다는 점입니다. 이경희·이유진·박나영·김성엽· 노정선·정민서·주경진·변재성·이용욱·유현창·김수빈·이우석·박진아·오명수·최유진·박경택 등이 현황조사상 확인됩니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 경우에는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전하며, 매각물건명세서와 임대차 원본으로 실제 점유관계와 보증금부터 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1317 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 조수빈 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,187,519,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 알려진 매수인 인수 | 365,250,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 2017.03.06 설정된 수협은행 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2024.07.30 이소정의 가압류 130,000,000원도 2024.09.02 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.06.17 수협은행의 임의경매개시결정입니다. 이후의 용인시 압류와 배준수 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 잡혀 있습니다.
② 임차인·인수 위험 — 알려진 인수만 365,250,000원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변재성 | 2022-03-28 | 175,000,000원 | 대항력 가능 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태연 | 2017-04-24 | 110,250,000원 | 대항력 가능 | 미상 | 해당 없음 |
| 배준수 | 2024-12-23 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최유진 | 2025-02-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경택 | 2025-02-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성엽 | 2021-03-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경희 | 2017-05-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오명수 | 2024-10-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유현창 | 2022-09-23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주경진 | 2022-03-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박나영 | 2021-02-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수빈 | 2023-12-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유진 | 2017-03-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이용욱 | 2022-07-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 노정선 | 2019-06-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진아 | 2024-10-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민서 | 2022-02-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이우석 | 2024-04-08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
배준수는 등기부상 주택임차권이 확인됩니다. 임차보증금은 80,000,000원, 임대차계약일자는 2024.10.10, 주민등록일자는 2024.12.23, 점유개시일자는 2024.11.30, 확정일자는 2024.11.4이며, 임차권등기는 2025.08.14 접수됐습니다. 배당 시뮬레이션에서는 변재성·김태연·배준수의 보증금이 각각 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 변재성 보증금 · 매수인 인수 | 175,000,000원 | 0원 |
| 김태연 보증금 · 매수인 인수 | 110,250,000원 | 0원 |
| 배준수 보증금 · 매수인 인수 | 80,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 234,854,000원 |
현재 배당 시뮬레이션상 알려진 매수인 인수액은 365,250,000원입니다. 보증금이 확인되지 않은 전입자의 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 중동 중일초등학교 남측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재하는 신흥개발지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 승강기, 주차장, 도시가스 개별난방, 현관자동개폐시설이 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 업무용 이용상황이며 토지면적은 457.7㎡, 공시지가는 2,025,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 확정. 현재 확인된 인수액 365,250,000원 외에 보증금 미상 전입자의 실제 보증금과 대항력 여부를 매각물건명세서·임대차계약서로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 신건 239,000,000원뿐 아니라 매수인이 인수하는 보증금을 함께 계산해야 합니다.
- 유찰도 만능이 아님. 1회 유찰 시 191,200,000원, 2회 유찰 시 152,960,000원이지만 알려진 인수액은 365,250,000원으로 그대로입니다.
- 501호 점유관계 특정. 현황조사상 전입자가 다수이므로 실제 501호 점유자와 각 임대차 목적물을 구분해 확인해야 합니다.
- 주거·상가 적용관계 확인. 현황은 상가임대차, 등기와 권리신고는 주택임대차로 나타나므로 법 적용 전제가 서로 다른지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “239,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면 가격은 239,000,000원이지만, 권리분석상 핵심 숫자는 365,250,000원입니다. 배당 시뮬레이션이 변재성 175,000,000원, 김태연 110,250,000원, 배준수 80,000,000원을 전액 매수인 인수로 잡고 있기 때문입니다. 게다가 다른 전입자들의 보증금은 확인되지 않아 추가 인수 가능성까지 열려 있습니다.
실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 “신건 239,000,000원이 싸냐 비싸냐”보다 실제 501호 임차인이 누구인지, 얼마를 인수하는지가 먼저입니다. 현재 상태에서는 권리위험이 가격보다 앞서는 물건이며, 미상 임차관계를 정리하기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
