수원지방법원 2025타경1317. 용인시 기흥구 중동 하우스타98-36 4층 402호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 239,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차인 인수입니다. 배당 계산에는 변재성 175,000,000원, 김태연 110,250,000원, 배준수 175,000,000원이 우선변제 없이 매수인에게 인수되는 것으로 반영돼 있습니다. 합계는 460,250,000원이며, 현재 회차에서 최저가까지 합치면 알려진 부담만 699,250,000원입니다.

여기에 더 큰 불확실성이 있습니다. 조사된 실제 임차인은 18명이고 보증금이 확인된 사람은 변재성·김태연·배준수·김수빈입니다. 나머지 14명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 전입일만으로 확정적인 대항력 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 이들은 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 알려진 460,250,000원이 최종 인수액의 상한이라고 볼 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심

등기상 2017.03.06 설정된 수협은행 근저당은 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 2024.07.30 이소정 가압류도 2024.09.02 해제에 따라 말소됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.06.17 수협은행 임의경매개시결정으로 계산돼 있습니다. 이후 2025.07.17 김수빈 주택임차권과 2025.11.17 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 18명, 미상 위험이 크다

김수빈은 건물 전유부분 전부에 대해 2023.11.07 임대차계약, 2023.12.06 주민등록 및 점유개시, 2023.11.08 확정일자, 보증금 100,000,000원으로 임차권등기가 돼 있습니다. 현재 239,000,000원 매각가 가정에서는 100,000,000원이 우선변제로 전액 배당되는 계산이므로 김수빈 보증금의 예상 인수액은 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)

현재 회차 계산에서 매각대금 중 4,146,000원은 집행비용, 100,000,000원은 김수빈 보증금 우선변제, 134,854,000원은 소유자 교부로 배분됩니다. 변재성·김태연·배준수의 보증금 합계 460,250,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다

동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 239,000,000원의 감정가나 699,250,000원의 알려진 실질취득액이 시장가격보다 높은지 낮은지를 정량 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 기호1 내지 20은 모두 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 입지. 중일초등학교 남측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재하는 신흥개발지대로 주위환경은 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
• 설비. 위생 급배수시설, 승강기, 주차장, 도시가스 개별난방, 현관자동개폐시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 457.7㎡, 지목 대, 업무용, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 2,025,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 자연녹지지역·중로2류·근린공원에 접합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 460,250,000원 인수 전제부터 검증. 변재성 175,000,000원, 김태연 110,250,000원, 배준수 175,000,000원이 실제 본건 402호에 인수되는지 매각물건명세서 원본과 임대차 자료를 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 14명 확인. 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정할 수 없습니다. 각 계약서·전입·점유·확정일자·배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 배준수 호수 확인. 조사 내역에는 5층 501호 53.9280㎡로 표시돼 있습니다. 본건 4층 402호와의 대응관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 김수빈 우선변제 확인. 보증금 100,000,000원, 전입 2023.12.06, 확정일자 2023.11.08이며 현재 회차 배당 계산상 100,000,000원 전액 배당입니다.
• 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차의 알려진 실질취득은 699,250,000원이며, 1회·2회 유찰 후에도 알려진 인수액 460,250,000원은 그대로 계산돼 있습니다.
• 시세 원본 확보. 최근 비교 실거래 자료가 없어 가격 적정성을 판단할 수 없습니다. 입찰 전 동일 건물·인근 오피스텔 거래사례를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “239,000,000원짜리 물건”으로 보면 위험하다

이 사건은 신건 최저가 239,000,000원보다 임차인 구조를 먼저 봐야 합니다. 배당 계산이 인정한 매수인 인수만 460,250,000원이고, 현재 회차의 알려진 실질취득은 699,250,000원입니다. 더구나 실제 임차인 18명 중 14명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성이 남습니다.

특히 배준수는 현황상 501호로 표시되지만 인수액에는 포함돼 있어, 목적물별 임차관계부터 다시 맞춰야 합니다. 따라서 이 물건은 낙찰가 경쟁보다 권리관계 확정이 먼저인 사건입니다. 현 단계에서는 가격 할인보다 미확정 임차위험이 훨씬 크며, 원본 대조 전 공격적으로 응찰할 근거가 없습니다.