수원지방법원 2025타경1317. 본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 하우스타98-36 3층 306호 오피스텔입니다. 감정평가요항표 역시 기호 물건들이 오피스텔로 이용 중이라고 적고 있습니다. 소유자는 조수빈이고, 수협은행의 임의경매개시결정이 2025.06.17 등기됐습니다.
등기부 자체만 보면 2017년 설정된 수협은행 근저당은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2024년 이소정의 130,000,000원 가압류 역시 2024.09.02 말소됐습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부상의 후순위 권리보다 임차·점유관계입니다. 현황조사와 문건에는 다수의 전입자가 잡혀 있고, 그중 보증금이 확인되는 사람만으로도 매수인 부담액이 매우 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1317 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 3층 306호 |
| 도로명 | 경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 조수빈 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,187,519,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2017.03.06 수협은행 근저당권은 채권최고액 1,536,000,000원으로 설정됐다가 등기부상 이미 말소됐고, 2024.09.09 변경기록에는 채권최고액 1,392,000,000원이 남아 있습니다. 2024년 이소정의 가압류 130,000,000원도 해제로 말소됐습니다. 현재 제공된 권리판단에서는 2025.06.17 임의경매개시결정을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 현황 — 보증금 미상 기록까지 다수
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 변재성 | 2022-03-28 | 175,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확인 없음 |
| 최유진 | 2025-02-14 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2025-08-13 배당요구 |
| 박경택 | 2025-02-14 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 |
| 김성엽 | 2021-03-30 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 |
| 이경희 | 2017-05-22 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 |
| 오명수 | 2024-10-31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2025-07-10 배당요구 |
| 김태연 | 2017-04-24 | 110,250,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확인 없음 |
| 유현창 | 2022-09-23 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 |
| 박나영 | 2021-02-15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 |
| 김수빈 | 2023-12-06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 |
| 이유진 | 2017-03-24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 |
| 이용욱 | 2022-07-29 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 |
| 노정선 | 2019-06-21 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 |
| 배준수 | 2024-12-23 · 5층 501호 53.9280㎡ | 175,000,000원 | 대항력 있음 | 2025-08-06 배당요구 |
| 박진아 | 2024-10-28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 |
| 정민서 | 2022-02-25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2025-07-04 배당요구 |
| 이우석 | 2024-04-08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 |
| 주경진 | 2022-03-10 · 전유부분 전부 | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 2025-08-11 배당요구 |
보증금이 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 보증금 규모와 실제 인수액을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 배준수 기록에는 5층 501호가 명시되어 있어 본건 3층 306호와의 관계를 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 1. 주경진 보증금 · 우선변제 | 130,000,000원 | 120,478,000원 |
| 인수 · 주경진 부족분 | 130,000,000원 | 9,522,000원 |
| 인수 · 변재성 보증금 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 인수 · 김태연 보증금 | 110,250,000원 | 110,250,000원 |
| 인수 · 배준수 보증금 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 123,000,000원은 집행비용 2,522,000원과 주경진 우선변제 120,478,000원으로 모두 소진됩니다. 배당표상 매수인 인수액은 469,772,000원입니다.
④ 유찰해도 실질 부담은 줄지 않는다
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수액 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 123,000,000원 | 469,772,000원 | 592,772,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 98,400,000원 | 494,021,200원 | 592,421,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 78,720,000원 | 513,346,960원 | 592,066,960원 |
이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 123,000,000원에서 98,400,000원, 78,720,000원으로 내려가도 인수액이 469,772,000원에서 494,021,200원, 513,346,960원으로 커집니다. 따라서 최저가만 보면 싸지는 것처럼 보여도 실질 부담은 약 592,000,000원대에 머뭅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중일초등학교 남측 인근이며 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원이 혼재한 신흥개발지대입니다. 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 승강기, 주차장, 도시가스 개별난방, 현관자동개폐시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지 457.7㎡, 업무용 이용, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 2,025,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·성장관리권역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 자연녹지지역·근린공원·중로2류에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 신건 최저가 123,000,000원이 아니라 현재 시나리오의 최저가와 인수액을 합친 592,772,000원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 주경진 임차권 확인. 전유부분 전부, 보증금 130,000,000원, 전입 2022-03-10, 확정일자 2022-02-09, 배당요구 2025-08-11 기록을 원문과 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 다수 점유기록은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액이 더 늘어날 수 있습니다.
- 호실 일치 여부 확인. 배준수 기록에는 5층 501호가 적혀 있으므로 본건 3층 306호와의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 현재 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않은 것으로 적혀 있어 최종 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1.23억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면 가격은 123,000,000원이지만, 배당 시뮬레이션에서 이미 확인되는 매수인 인수액만 469,772,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질 부담은 592,772,000원입니다. 더구나 보증금이 확인되지 않은 다수 점유기록이 있어 이 금액을 최종 확정치로 보기 어렵습니다.
유찰도 해결책이 아닙니다. 1회 유찰 시 매각가는 98,400,000원으로 내려가지만 인수액은 494,021,200원으로 늘고, 2회 유찰 시에는 매각가 78,720,000원에 인수액 513,346,960원입니다. 낙찰가가 내려가도 실질 부담은 약 592,000,000원대에 고정되는 구조입니다. 시세 자료도 없으므로 가격 메리트를 인정할 근거가 없습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수범위 확정입니다.
