수원지방법원 2025타경1317. 용인시 기흥구 중동 하우스타98-36 2층 206호 오피스텔입니다. 데이터상 말소기준은 2025.06.17. 수협은행의 임의경매개시결정으로 산정되어 있습니다. 이 기준보다 앞선 전입자가 다수 존재하고, 그중 확인된 보증금만 보더라도 변재성 175,000,000원, 김태연 110,250,000원, 배준수 175,000,000원이 현재 회차에서 전액 매수인 인수로 계산됩니다.
김성엽은 보증금 115,500,000원의 주택임차권등기가 있고, 전입일은 2021.03.30., 확정일자는 2021.03.08.입니다. 현재 123,000,000원 매각 가정에서는 보증금 전액이 우선변제되는 것으로 계산되어 현재 회차 미배당 승계액은 0원이지만, 매각가가 내려가면 미배당분이 늘어나는 구조가 시나리오에 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1317 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 2층206호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 조수빈 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,187,519,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
등기 흐름에서는 2017.03.06. 수협은행 근저당권이 설정되었으나 등기부 데이터상 이미 말소된 권리로 표시되어 있고, 2024.07.30. 이소정의 130,000,000원 가압류 역시 2024.09.02. 말소되었습니다. 현재 분석 데이터가 산정한 말소기준은 2025.06.17. 임의경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 전입·임차권 관계가 낙찰자의 인수위험을 좌우합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 18명, 미상 보증금 14명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변재성 | 2022.03.28 | 175,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 175,000,000원 인수 |
| 최유진 | 2025.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·확인 필요 |
| 박경택 | 2025.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·확인 필요 |
| 이경희 | 2017.05.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·확인 필요 |
| 오명수 | 2024.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·확인 필요 |
| 김태연 | 2017.04.24 | 110,250,000원 | 대항력 有 | 없음 | 110,250,000원 인수 |
| 유현창 | 2022.09.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·확인 필요 |
| 주경진 | 2022.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·확인 필요 |
| 박나영 | 2021.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·확인 필요 |
| 김수빈 | 2023.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·확인 필요 |
| 이유진 | 2017.03.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·확인 필요 |
| 이용욱 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·확인 필요 |
| 노정선 | 2019.06.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·확인 필요 |
| 배준수 | 2024.12.23 | 175,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 175,000,000원 인수 |
| 박진아 | 2024.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·확인 필요 |
| 정민서 | 2022.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·확인 필요 |
| 이우석 | 2024.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·확인 필요 |
| 김성엽 | 2021.03.30 | 115,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 회차 0원 |
확인된 보증금 네 건의 합계는 575,750,000원입니다. 이 중 김성엽의 115,500,000원은 현재 회차 매각대금에서 전액 우선변제되는 가정이고, 변재성·김태연·배준수의 합계 460,250,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 나머지 14명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 1. 임차인 김성엽 보증금 | 115,500,000원 | 115,500,000원 |
| 인수 · 변재성 보증금 | 175,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김태연 보증금 | 110,250,000원 | 0원 |
| 인수 · 배준수 보증금 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,978,000원 |
현재 회차의 매수인 인수액은 460,250,000원으로 계산되어 있습니다. 신청채권자 수협은행의 청구액은 1,187,519,753원이며, 현재 시나리오에서 신청채권자 배당은 0원으로 표시되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 해당 건물을 포함한 기호 1 내지 20은 모두 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 중일초등학교 남측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재하는 신흥개발지대이며 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 승강기, 주차장, 도시가스 개별난방, 현관자동개폐시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 평지·세로장방·중로한면이며 토지면적은 457.7㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·성장관리권역·도시지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 자연녹지지역·중로2류·근린공원에 접합니다.
- 공시지가. 2,025,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 123,000,000원이 실제 취득원가가 아닙니다. 현재 알려진 실질취득 부담은 583,250,000원입니다.
- 미상 임차인 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자 14명의 계약서·점유관계·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 김성엽 배당 확인. 현재 회차에서는 115,500,000원 전액 배당으로 계산되지만, 유찰 시 미배당 잔액이 인수액으로 전환되는 구조를 확인해야 합니다.
- 배준수 기록 대조. 점유부분이 5층 501호 53.9280㎡로 기재되어 있어 본건 206호와의 관계를 반드시 원문에서 대조해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 데이터상 2017.03.06. 수협은행 근저당은 이미 말소된 것으로 표시되고 2025.06.17. 임의경매개시결정이 말소기준으로 산정되어 있으므로 등기 원본의 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 배당·인수 재계산. 현재 시나리오상 신청채권자 배당이 0원으로 표시되어 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 내 신고 내용을 대조해 최종 인수액을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “1.23억짜리 경매”로 보면 안 된다
이 사건은 신건 최저가 123,000,000원만 보면 단순해 보이지만, 권리관계는 정반대입니다. 현재 계산된 매수인 인수액이 460,250,000원이고, 이를 합친 알려진 실질취득 부담은 583,250,000원입니다. 감정가의 약 474.2%에 해당하는 수준입니다.
더 중요한 점은 이것이 상한이 아니라는 것입니다. 보증금이 확인되지 않은 전입자 14명은 현재 460,250,000원의 인수액에 포함되지 않았습니다. 또한 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 김성엽의 미배당분이 인수액으로 전환되면서 총 실질 부담은 2회 유찰 시에도 577,566,960원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려가면 싸지는 일반적인 구조가 아니며, 임차관계가 완전히 정리되기 전에는 입찰가 자체보다 인수액 확인이 먼저입니다. 종합 판단은 D입니다.
